La adjudicación de condominio a un propietario con peculiaridades en el pago

Análisis de la Sentencia del Tribunal Supremo 3480/2019 donde se trata la extinción de dos condominios indivisibles con adjudicación a uno de los propietarios.

La adjudicación de dos condominios

En dicha escritura, se extinguen dos comunidades, (constituidas, cada una, sobre un bien inmueble)  adjudicándose doña Nieves ambos inmuebles.

• La primera, sobre un local, (siendo los comuneros, dueños de una mitad indivisa cada uno de ellos), y 
• la segunda, sobre una vivienda, (siendo doña Nieves dueña de un 11% indiviso y don Romualdo , dueño de un 89% indiviso de la misma), 

Es una particularidad de este caso que no es posible separar las propiedades

En compensación, se realiza en el mismo acto la dación en pago a don Romualdo de otro inmueble, la vivienda sita en Málaga […] descrita en la escritura, que, hasta ese momento, pertenecía, al 100% del pleno dominio, a doña Nieves .

El 4 de junio de 2009, doña Nieves presenta autoliquidación, por los dos inmuebles que le son adjudicados […], por la cuota gradual de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados -documentos notariales-, del ITPAJD, con una base imponible igual a 212.000 euros, que aplicando el tipo de gravamen del 1%, resulta una cuota tributaria de 2.120 euros. En esa misma fecha, don Romualdo , con motivo de su adquisición de la vivienda dada en compensación, presenta autoliquidación […], por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITPAJD, con una base imponible igual a 174.280 euros, que aplicando el tipo de gravamen del 7%, resulta una cuota tributaria de 12.199,60 euros.

Contra dichas resoluciones desestimatorias, doña Nieves interpone sendas reclamaciones económicoadministrativas el 18 de marzo de 2014, alegando, en síntesis, que es improcedente la liquidación, pues lo que había eran dos condominios, y que a su extinción resultaba aplicable lo dispuesto en el artículo 1.062 del Código Civil. Dichas reclamaciones acumuladas fueron estimadas mediante resolución de 28 de abril de 2016.

Doctrina general del Tribunal Supremo

En aquellos supuestos en que la adjudicación a un copropietario del bien (que, hasta ese momento, se encontraba en comunidad), comporte la completa extinción del condominio y, además, de producirse un exceso de adjudicación, exista una compensación que opere como un elemento equilibrador de la equivalencia y proporcionalidad de las mutuas contraprestaciones del condómino transmitente y el adjudicatario, resulta aplicable el art. 7.2.B) TRITPAJD, que describe un supuesto de no sujeción a la modalidad de TPO dando lugar, en consecuencia, a la tributación por AJD. 

Problemática del condominio

1. La modalidad de tributación: La “no sujeción a la modalidad de TPO” se fundamenta en la disposición del Código Civil según la cual las comunidades de bienes deben regirse por las reglas concernientes a la división de la herencia. En consecuencia, cuando en la comunidad de bienes no sea posible dividir la herencia se adjudicará a uno de los condóminos y se abonará el exceso en dinero al otro. 

El TPO tiene por objeto el tráfico civil de bienes y derechos, es decir, el cambio de titularidad. La adjudicación del condominio no está sujeta al TPO (art 7.2.B TRITPAJD), dado que el titular adquirente ya era titular dominical y en una única operación, adquiere la totalidad del bien, de manera que no hay un cambio de titularidad. Dicho en otras palabras, en estos casos no existe transmisión patrimonial sino, simplemente, la especificación de un derecho preexistente. 

Se le aplica a la operación la modalidad de AJD ya que reúne todos los requisitos: e (i) la primera copia de una escritura pública, (ii) que tenga por objeto cantidad o cosa valuable, (iii) que contenga acto o contrato inscribible en el Registro de la Propiedad y (iv) que no esté sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ni a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, ni a la modalidad de operaciones societarias del propio ITPAJD. 

1. Existencia de diversos condominios: El Tribunal considera que la adjudicación de varios condominios a un único condómino es válida, la problemática esta en la indivisibilidad de dichas fincas. Para que sea posible la adjudicación de todos los bienes a un único propietario, es necesario que sean indivisibles y no sea posible repartir lotes. En este caso no se ha puesto en duda en ningún momento la indivisibilidad de los bienes, a pesar de ser dos bienes inmuebles no es posible separarlos (Se trata de un piso y un local, que probablemente no sea posible separar sin obras), así que a falta de una propuesta de mecanismo alternativo debe aceptarse la adjudicación.
2. Se satisface el exceso con bienes y no en metálico: La administración considera que, al no haberse compensado el exceso en metálico, no es posible aplicar el 7.2 TRITPAJD. Hay que recordar que Doña Nieves compensó el exceso dando a Don Romualdo una serie de bienes, una vivienda de la que era propietaria exclusiva, y asume el pago de la hipoteca sobre la vivienda adjudicada. Este último elemento (la asunción de una deuda pendiente) tiene la consideración de compensación en metálico (Consultas vinculantes V1494-11 y V2368-10)

El tribunal entiende que negar la condición de compensación a la entrega de una vivienda, cuando sí se hubiera considerado como tal a la entrega de dinero para comprar la misma vivienda, sería forzar a las partes a otorgar una escritura de CV independiente (Ya que don Romualdo tramitó lo obtenido por la compensación por ITP, y hubiera tramitado lo mismo de haber adquirido los bienes mediante CV)

1. Participaciones distintas en los distintos inmuebles: El tribunal considera que la diferencia de participaciones entre inmuebles no es relevante, ya que el art 1062 CC no establece restricción alguna al respecto y la naturaleza de la cosa (valor, indivisibilidad, …) es la misma independientemente de las participaciones.

Conclusión

El tribunal Supremo mantiene su doctrina y considera que esta no se altera por la participación pequeña del condómino en uno de los condominios. Respecto a la tributación, se tributará por el AJD siguiendo el razonamiento a continuación expuesto:

La extinción de dos condominios, formalizada en escritura pública, cuando se adjudican los dos bienes inmuebles indivisibles sobre los que recaen a uno de los condóminos, que compensa el exceso de adjudicación parte en metálico y parte por la entrega de varios bienes muebles y de un bien inmueble de su propiedad del que era exclusivo titular dominical, constituye para el expresado adjudicatario un supuesto de no sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), debiendo tributar por la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD) del ITPAJD, con independencia de que los copropietarios ostentasen participaciones distintas en cada uno de los referidos condominios. 

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