En el artículo “Nuda propiedad: Qué es” descubrimos qué es la nuda propiedad, en que se diferencia del pleno dominio y del usufructo y como se puede obtener. En este artículo profundizaremos en los derechos y deberes que tiene el nudo propietario, como puede adquirir el uso y disfrute del inmueble y cómo tributa. 

Derechos y Deberes del nudo propietario

Los derechos 

El nudo propietario tiene derecho a: 

  • La propiedad de la vivienda. 
  • Vender la nuda propiedad siempre que se respeten los derechos del usufructuario. El nudo propietario puede enajenar su propiedad, pero no puede alterar su forma ni sustancia, ni hacer nada que pueda perjudicar al usufructuario. 
  • Hipotecar la nuda propiedad del inmueble. 
  • Realizar obras y mejoras, siempre que no perjudique al usufructuario ni ell valor del usufructo se vea disminuido. 
  • Recuperar la vivienda en buen estado. 
  • Obtener el usufructo y, por lo tanto, consolidar el pleno dominio, ante la finalización del usufructo. 

Las obligaciones

El nudo propietario tiene los deberes de: 

  • Respetar el derecho del usufructuario, en el sentido que no podrá alterar las características de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario. 
  • Encargarse de las reparaciones extraordinarias del bien, de las que el usufructuario estará obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas. 
  • Pagar aquellos impuestos correspondientes al usufructo, a excepción del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), del que se tendrá que hacer cargo el usufructuario. También tendrá que pagar los gastos de la comunidad. 
  • Responder ante el usufructuario, en caso que el inmueble se embargue o se venda para saldar el pago de una deuda. 

Cuando adquiere el nudo propietario el uso y disfrute

Para que el nudo propietario pueda adquirir el uso y disfrute del inmueble, como ya se estableció en el artículo “Nuda propiedad: Qué es”*, debe adquirir también el usufructo. El pleno dominio del inmueble se tendrá desde la consolidación de la nuda propiedad y usufructo. Esta situación se puede dar por dos motivos. 

En primer lugar, por la compra del usufructo. El usufructuario puede vender al nudo propietario su derecho sobre el inmueble, acción que supondrá la consolidación de la nuda propiedad y el usufructo, y que permitirá al ahora propietario del inmueble en pleno dominio su uso y disfrute. 

Por otro lado, por la extinción del usufructo. Entre otras causas tipificadas al artículo 561-16 del Código Civil de Cataluña, el usufructo se puede extinguir por las siguientes causas: 

  • Muerte del usufructuario: La muerte del usufructuario supone automáticamente la consolidación por parte del nudo propietario del pleno dominio del inmueble. Si el usufructo corresponde a más de una persona en proindiviso, no será hasta la muerte de todos los usufructuarios que el nudo propietario tendrá el pleno dominio. 
  • Cumplimiento del plazo por el que se constituyó: En el caso que el usufructo se constituyera por un plazo determinado, el cumplimento de éste antes de morir el usufructuario supone la consolidación por parte del nudo propietario del pleno dominio, salvo pacto en contrario. 
  • Cumplimento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo: En el caso que el usufructo se constituyera con una condición resolutoria, el cumplimiento de ésta supondría la consolidación del nudo propietario del pleno dominio. Por ejemplo, ante una condición resolutoria de matrimonio, en el momento en el que el usufructuario se casase, el nudo propietario obtendría el pleno dominio. 

La tributación de la nuda propiedad 

  • En la declaración de la renta: Tener la nuda propiedad de un inmueble no genera ningún tipo de tributación en la declaración de la renta. Si bien se debe incluir el bien inmueble en la declaración de la renta, se tiene que especificar que que tiene en nuda propiedad, y este hecho no genera tributación ni como imputación inmobiliaria. Será el usufructuario el que deberá declararlo en su IRPF, declarando si el inmueble está arrendado o a su disposición. 
  • En el impuesto de sucesiones: En la liquidación del Impuesto de Sucesiones, solamente tributa el valor de la nuda propiedad del inmueble, es decir, restando el valor del usufructo del mismo. 
  • En la venta de la nuda propiedad: En el caso de venta de la nuda propiedad, en IRPF se hará constar también la venta de la nuda propiedad del inmueble, no del precio del bien inmueble al completo.