¿Cómo firmar un contrato de arras cuando el comprador piensa acudir a la financiación de un Banco para la compra?

Lo primero que hay que afirmar es que en Cataluña existe un Código Civil propio de la comunidad. En materia de obligaciones y contratos la materia se trata en el Libro VI. Fue aprobado por el Parlamento de Cataluña el 8 de febrero de 2017 y entró en vigor el 1 de enero de 2018 (D.F. 9). 

En segundo lugar, hay que señalar que el libro VI contiene una regulación completa, actualizada y moderna del contrato de compraventa. Además en el artículo 621-8 regula las arras. En su numeral primero regula las arras confirmatorias. También se denominan paga y señal. Es decir, una entrega a cuenta del precio que implica que el contrato es firme y que nacen a partir de aquel momento las obligaciones entre el comprador y el vendedor. Básicamente, el comprador ha de pagar el total precio y el vendedor ha de entregar o poner a disposición del comprador la cosa vendida. 

En el numeral segundo, regula las arras penitenciales. Es decir, las arras que otorgan a las dos partes intervinientes en el contrato una especial facultad de rescindir el contrato. Esta facultad tiene el efecto, de que si esta rescisión se produce por ejercitarla el comprador, pierde las arras. En cambio, si el que ejercita esta facultad es el vendedor, ha de devolver dobladas las arras. Sin embargo, este numeral segundo del artículo 621-8 exceptúa el caso del artículo 621-49. 

Este precepto es singular, y se introdujo debido a la realidad de las compraventas inmobiliarias en Cataluña, y -por qué no decirlo- en toda España. El substrato fáctico es simple: la mayoría de las compras de inmuebles necesitan de la financiación hipotecaria de un Banco. ¿Qué ocurre si después de la firma de las arras el Banco no da la financiación? Evidentemente, el comprador no podrá comprar en la mayor parte de las ocasiones, y esto puede producir -de existir una cláusula de arras- que se de un desistimiento -al menos tácito- del comprador y este pierda las arras. 

Este es el substrato fáctico del artículo 621-49 del CCCcat que se titula “previsión de financiación por tercero”. Repetimos el supuesto del post anterior. El comprador tiene una compraventa firmada con contrato de arras pero el Banco no le da la financiación. ¿Qué hacer en estos casos? 

Obviamente, cabe pactar las consecuencias de la falta de financiación del comprador en el contrato de compraventa. Pero, ¿y si no se pacta? El comprador tiene un grave problema y puede verse en la tesitura de perder las arras. 

Requisitos para su aplicación del artículo 621-49 del CCCat son:

  1. Pacto de que el comprador prevé acudir a la financiación por una entidad de crédito. Puede añadirse en todo o parte del precio, pero basta indicar que la compraventa se quiere financiar. Nótese que la única financiación posible es la de una entidad de crédito, no por ejemplo la financiación por otra persona física o jurídica.
  2. Reserva expresa de la facultad de desistir del contrato por parte del comprador.
  3. Justificación documental y dentro del plazo pactado de la entidad financiadora negando la financiación, o en su caso, la subrogación en la hipoteca ya existente. Este requisito tiene una excepción: la negligencia del comprador. En este caso, estamos ante una cuestión de prueba. Siempre es difícil la prueba de la negligencia.

Efectos del desistimiento del comprador cuando resulta justificada la falta de financiación:

  1. Nace la obligación del vendedor a la devolución del precio entregado. Bien arras, o bien en otro concepto. Todas las cantidades entregadas deben ser devueltas al comprador.
  2. Nace la obligación del comprador de dejar al vendedor en el mismo estado que estaba antes de formalizar el contrato (Esta cuestión también plantea problemas. ¿Qué gastos hay que devolver? Pensemos que antes de la formalización hay gastos: cédula de habitabilidad, honorarios de intermediarios, valoraciones etc…). A modo de ejemplo, si el comprador tiene las llaves de la finca, deberá devolverlas. Si a efectuado obras, deberá reponerlas, salvo pacto en contrario.

Consejos antes de pedir financiación bancaria

Antes de solicitar financiación a un banco para la compra de un inmueble, es recomendable que una familia media tome varias precauciones y realice una serie de pasos preparatorios para asegurarse de que la decisión es acertada y sostenible a largo plazo. Aquí hay algunos consejos clave:

1. Evaluar la situación financiera personal

  • Revisar créditos y deudas existentes: Es importante conocer el total de las deudas actuales para evaluar la capacidad de asumir un nuevo préstamo.
  • Determinar el presupuesto disponible: Calcular los ingresos fijos y los gastos mensuales para determinar cuánto se puede destinar al pago de la hipoteca sin comprometer otros aspectos de la vida financiera.

2. Ahorrar para el pago inicial

  • Ahorrar un porcentaje significativo del valor del inmueble: Cuanto mayor sea el pago inicial, menores serán los intereses a largo plazo y más fácil será obtener la financiación.

3. Entender el mercado inmobiliario

  • Investigar sobre el mercado inmobiliario local: Comprender las tendencias actuales del mercado puede ayudar a tomar una decisión informada sobre cuándo y dónde comprar.

4. Comparar opciones de financiación

  • Explorar diferentes productos financieros: No todos los préstamos hipotecarios son iguales. Es esencial comparar tasas de interés, condiciones, comisiones y costos adicionales entre distintos bancos y entidades financieras.
  • Pre-cualificación para préstamos hipotecarios: Intentar pre-cualificarse para tener una idea clara de cuánto dinero el banco está dispuesto a prestar y bajo qué condiciones.

5. Considerar los gastos adicionales

  • Tener en cuenta todos los gastos: Además de la hipoteca, la compra de un inmueble conlleva impuestos, seguros, mantenimiento y posibles reparaciones. Es importante estimar estos costos adicionales para evitar sorpresas.

6. Consultar con profesionales

  • Asesoría financiera y legal: Considerar la ayuda de un asesor financiero y un abogado especializado en bienes raíces para comprender mejor los términos del préstamo y los aspectos legales de la compra.

7. Establecer un fondo de emergencia

  • Prepararse para imprevistos: Es aconsejable tener un fondo de emergencia que cubra entre 3 a 6 meses de gastos, incluidos los pagos de la hipoteca, en caso de enfrentarse a situaciones inesperadas como la pérdida del empleo.

8. Reflexionar sobre la estabilidad y planes a futuro

  • Considerar la estabilidad laboral y planes a largo plazo: Asegurarse de que la situación laboral es estable y que el inmueble cumple con las necesidades futuras de la familia.

Seguir estos consejos puede ayudar a una familia a tomar una decisión más informada y segura al solicitar financiación para la compra de un inmueble, asegurando que la inversión sea sostenible y adecuada a sus necesidades y capacidades financieras.