EL CONTRATO DE ARRAS CONDICIONADO A LA FINANCIACIÓN

(comentario a la Sentencia de la Audiencia de Barcelona nº 55/2023 de 18 de enero de 2023). 

Los hechos son los siguientes. Una fundación compra a doña Camila -de hecho se trata de un intermediario que probablemente había comprado el piso a Doña Camila- un piso por importe de 99.000 €. El 14 de mayo de 2018 paga 300 € en concepto de reserva, el día 17 de mayo firma unas arras con arreglo al artículo 1454 del CC de 10.000 €. Se fija para el pago total del precio y la fecha para escriturar: el día 14 de septiembre de 2018. En las arras establecen una condición resolutoria. Sí el comprador -que va a solicitar financiación- no la obtiene tiene la facultad de instar la resolución. 

El hecho es que la Fundación no consigue financiación y Dª Camila se queda la señal pues entiende que hay un incumplimiento del contrato de arras a partir del 14 de septiembre de 2018. Este es un caso muy típico. 

En el pleito figura un certificado del Banco de Santander del año 2019, diciendo que la Fundación solicitó financiación  por 100.000 € en Mayo de 2018 pero esta se denegó por considerar el Banco falta de solvencia en el solicitante. 

La Fundación demanda la devolución de los 10.300 € entregados en concepto de reserva y arras más los intereses legales aumentados en dos puntos. La demandada Camila alega que no se le comunicó que la Fundación no tenía financiación, y que al no personarse en la escritura el día 14 de septiembre de 2018 entiende que se produjo un desistimiento unilateral con la consecuencia -a su juicio lógica- de pérdida de las arras. 

El Juez de Primera Instancia le da la razón en todo a la Fundación e impone las costas a la demandada. En alzada la Audiencia ratifica la sentencia de primera instancia y también impone las costas. 

Comentarios:

  1. Llama la atención que se aplique el artículo 1454 en el contrato, y no el artículo 621-54 del CCCat. No se alegó, pero resulta claro que hay un problema de ley aplicable al contrato. La ley aplicable es el CC de Cataluña no el CC español. Esto que puede parecer poco importante no lo es pues la normativa Catalana prevé otro régimen. No obstante, las sentencias aplican la condición resolutoria. 
  2. De acuerdo con la condición resolutoria pactada la falta de financiación determina que el comprador puede resolver el contrato y así lo hace. Este mecanismo es el aplicable y no la cláusula de arras. ¿Dónde esta la diferencia? La diferencia estriba que la cláusula de arras penitenciales faculta a una resolución sin condición. Es decir, es una excepción al principio de que los contratos vinculan a las partes. Con una cláusula de arras uno puede desistir del contrato, pero -eso sí- con la penalización de perder las arras entregadas.

Anexo informativo

La condición resolutoria en un contrato de arras es una cláusula que establece las condiciones bajo las cuales el contrato puede ser rescindido o anulado por alguna de las partes involucradas. En el contexto de los contratos de arras, que son acuerdos preliminares en la compra-venta de bienes (usualmente inmuebles), esta condición permite a las partes retractarse del compromiso de compra o venta bajo ciertas circunstancias previamente acordadas, lo que conlleva a la devolución de las arras o señal entregadas, o al pago de una penalización, según esté estipulado en el contrato.

Las arras son un anticipo del precio total de venta, y sirven como garantía de que el comprador tiene la intención de proceder con la compra, y el vendedor con la venta. Dependiendo del tipo de arras que se pacten (confirmatorias, penales o penitenciales), la condición resolutoria tendrá diferentes implicaciones en caso de incumplimiento:

La condición resolutoria, por tanto, es una herramienta clave dentro del contrato de arras que define las consecuencias de no seguir adelante con la compra o venta acordada, ofreciendo una vía de salida negociada y regulada para ambas partes en caso de que alguna de ellas decida no concluir con el acuerdo de compra-venta inicial. Este tipo de cláusula proporciona seguridad y claridad en la transacción, estableciendo de antemano las penalizaciones o pasos a seguir ante el incumplimiento del contrato.