El objetivo de este artículo es explicar la resolución de 28 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ponteareas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación por antigüedad, compraventa y agrupación. 

Hechos

El notario de Ponteareas interpone un recurso contra la nota de calificación del Registro de la Propiedad de Ponteareas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación por antigüedad, compraventa y agrupación.

Mediante escritura otorgada el día 20 de mayo de 2021 ante el notario de Ponteareas, don Álvaro Lorenzo-Fariña Domínguez, con el número 1.303 de protocolo, las partes pactaban la segregación de la finca registral número 10.095 del municipio de Covelo, la venta de la parcela segregada y la posterior agrupación de ésta a una finca sin inmatricular perteneciente a los compradores. Constaba incorporado un certificado expedido el día 19 de mayo de 2011 por don G. P. A., arquitecto colegiado, por el que se establecía, respecto de la parcela segregada, que «la actual configuración de la finca permanece inalterada desde, al menos, el año 2.000». 

Se acompaña escritura aclaratoria y complementaria autorizada por igual notario el día 24 de diciembre de 2021, con el número 3.724 de protocolo, por la que los compradores de la parcela segregada, don R. P. R. y doña L. S. S., exponían la motivación tras la falta de licencia municipal. 

Esta falta de necesitad de licencia se debe a y ello es así porque lo permite todo el ordenamiento jurídico aplicable sobre esta materia»; en segundo lugar ello por no haberse creado «una finca nueva e independiente para tener una subsistencia autónoma y propia», sino que la parte segregada por haberse agrupado con otra, «no ha lugar a la creación ex novo de dos o más fincas diferentes», por lo que «no estamos ante una segregación de las que requiere licencia municipal»

Argumentación notario (desestimada)

Promueve una interpretación de la ley a la luz de una lectura íntegra de los preceptos normativos aplicables a la materia.

  • No se trata de una segregación normal: El notario interpreta la definición de segregación en diferentes artículos y considera que, [al no tener lugar la creación ex novo de dos o más fincas diferentes (art 26 RDL 7/2015) o resultar un mayo número de parcelas respecto al original (art 149 y 150.2 2/2016 Ley del suelo de Galicia)] no estamos ante una segregación de las que requiere licencia municipal. Entiende la segregación existente como un acto de administración de los propietarios que no requieren la intervención municipal.
  • La operación/segregación como parte de una reparcelación: Además, al no estar inscrita la finca se considera que este acto de administración es un procedimiento de regularización de propiedades plenamente amparado y protegido por el legislador estatal y autonómico así como el propio Plan Básico autonómico, y que no requiere de licencia municipal, puesto que no se trata de actos dispositivos de la propiedad que la hayan fraccionado o atomizado para reforzar el mal endémico del minifundio en Galicia, sino más bien todo lo contrario, se ha reforzado el mantenimiento de las mismas. Parece que su argumentación se basa en considerar la operación como parte de una normalización de fincas (reparcelación), de acuerdo con el art 37.2.c del Plan Básico Autonómico, y considerar (la operación) excluida del requerimiento de licencia del art 351.1.f. por formar parte de un proyecto de reparcelación.
  • No es un argumento explicito, pero hay que destacar el problema de derecho intemporal: En este caso se da la presentación en el Registro en la actualidad de una división o segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior.

Por estos motivos, el notario considera que no se ha creado una «finca nueva e independiente para tener una subsistencia autónoma y propia» en cuyo caso lógicamente no se hubiera autorizado la escritura, como así ordena el art. 150.7.; sino que nos encontramos ante un acto de ordenación de los propietarios, que no requiere autorización administrativa.

Doctrina de la DGSJF en la segregación

Así, a la hora de estudiar el problema de derecho intertemporal que plantea la presentación en el Registro de un documento público que acredita la práctica de una división realizada con anterioridad a la legislación que actualmente la regula, y que se produjo en fecha en que la legislación aplicable no exigía licencia para la misma o que, exigiéndola, no resulta acreditada, pero puede considerarse prescrita la facultad de restablecimiento de legalidad urbanística, al menos, a efectos registrales, esta Dirección General ha sostenido lo siguiente: 

1. Cuando la segregación se llevó a cabo (con anterioridad a la legislación actual) en un momento en que la legislación no requería licencia o ha prescrito la facultad de restablecimiento de la legalidad urbanística.

  • El TC y el TS permiten la aplicacion retroactiva de la norma siempre que el acto no se haya consumado o agotado. La doctrina permite la retroactividad tácita de la ley, en lo relativo a (1) los actos de ejercicio de derecho nacidos con anterioridad a aquéllas han de sujetarse a sus trámites y procedimientos, o (2) las que pueden establecer regímenes uniformes o acabar con abusos o incomodidades
  • Desde la DGSJF, la presentación en el Registro en la actualidad de una división o segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior (supuesto de hecho) debe interpretarse de manera que la inscripción de la segregacion queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior )

2. Si la segregación debe inscribirse sujeta a los requisitos del momento de inscripción de la escritura, PERO, no es posible cumplir con uno de los requisitos debido a la antigüedad

  • En este caso ya no corresponde solicitar licencia para una segregación hecha en el 2000. Y tampoco es posible adoptar medidas de restauración de la legalidad urbanística.
  • La DGRN, ha permitido la inscripción de esta clase de segregaciones (las segregaciones hechas durante la vigencia de una regulación anterior) con certificación administrativa que constate la configuración actual en el catastro desde un año remoto y la imposibilidad de localizar en los archivos municipales Resolución de licencia. Para la inscripción tardía no solo debe haber prescrito la infracción, sino que no sea posible ya el ejercicio de potestades de protección de la legalidad urbanística que hubiera podido infringirse. (Lo que importa no es que ya no sea sancionable la segregación, sino que no pueda posible ejercer las potestades de protección urbanística)
  • las divisiones o segregaciones siguen el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, a saber, una situación que presenta similitudes con la de «fuera de ordenación»

3. Al tratarse de una  parcelación de cierta antigüedad iría por el art 28.4 de la Ley de Suelo , con matices dependiendo de si se trata de (A) actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones (regulado por el art 28 Ley 7/2015), o (B) los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha (regulado por el art 26 Ley 7/2015). 

  • Siguiendo las resoluciones sobre la materia, para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de suelo – norma registral temporalmente aplicable– (A) la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, (B) la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo
  • Al acreditarse con el informe del arquitecto (2011) la antiguedad, y haber transcurrido los plazos de restablecimiento de legalidad, es necesaria la declaracion administrativa de ello. 

4. Y aunque la norma aplicable fuera la del momento de la segregación (2000), esta también requería licencia.

Conclusión:

Los requisitos para la segregación son los exigidos por la ley en el momento de la inscripción, siendo necesaria la autorización administrativa o declaración de innecesariedad.

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