En esta sección se detallan los servicios notariales que prestamos en nuestra Notaría de Barcelona relacionados con las hipotecas y una descripción de los mismos.

Préstamos hipotecarios

En este artículo les explicaremos la documentación que se tendrá que aportar para realizar una escritura de préstamo hipotecario, aunque la mayoría la tendrá que aportar a la entidad bancaria, y la que se requiere desde la notaría normalmente la aporta directamente la entidad bancaria.  

1- Documentación a aportar para la concesión del préstamo hipotecario de la entidad bancaria

Lo primero que tendrá que hacer para tramitar un préstamo hipotecario será contactar con la entidad bancaria y aportar toda la documentación que la misma entidad bancaria solicite.  En el artículo ¿Qué documentación necesito aportar para pedir una hipoteca? les explicamos con detenimiento la documentación que les pedirán, que se trata normalmente de:

1. Fotocopia de los DNI de los titulares por ambas caras.
2. Las dos últimas nóminas completas.
3. La última declaración de la renta o el certificado de retenciones sellado y/o firmado.
4. Una vida laboral de no menos de 6 meses de antigüedad.
5. Datos registrales o nota simple de la vivienda que se va a hipotecar.

2- Acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario

Una vez la entidad bancaria ha concedido el préstamo hipotecario y toda la documentación está preparada, envía esta documentación al Notario. El notario que va a realizar la escritura de préstamo hipotecario lo tiene elegir el prestatario (el consumidor). En este artículo les explicamos la elección por parte del cliente en préstamos hipotecarios. 

Lo primero que se tendrá que hacer en la Notaría es el Acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario. Este acta, regulado al artículo 15 de la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, tiene el objetivo de cumplir con el requisito de transparencia material. Se trata de un documento notarial que garantiza que la persona o personas que van a suscribir el préstamo hipotecario han recibido toda la documentación e información necesaria para poder comprender el alcance de las obligaciones que están asumiendo. 

Por lo tanto, lo primero que tendrá que hacer el hipotecante es acudir a la Notaría para que le expliquen individualmente las condiciones del préstamo hipotecario que va a suscribir, y aclarar todas las dudas que pueda tener. También tendrán que acudir a la notaría los fiadores y los hipotecantes no deudores.  En este acta previa, en Notario explicará a los prestatarios la documentación entregada por la entidad bancaria. En el artículo ¿De qué documentación me tendrá que informar el Notario en el acta de transparencia? les explicamos con detenimiento la documentación que les explicará el Notario, que se trata normalmente de:

La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).  

Es el documento que hace constar toda la información referente al préstamo, y que tendrá la consideración de oferta vinculante durante el tiempo que se establezca en el mismo. En la FEIN deberá constar, entre otros:

• • La información general del banco que concede la hipoteca
  • Documentación sobre el intermediario del crédito si lo hay
  • Las características principales del préstamo como el importe total del préstamo, el tipo de interés que se aplica y cómo se descuenta éste del capital a través de los cuadros de amortización
  • Información relativa a la periodicidad y número de pagos totales del préstamo
  • El importe de las cuotas mensuales y su variación en función del tipo de interés
  • Los datos sobre las condiciones del reembolso anticipado
  • Información sobre cómo y dónde se puede reclamar
  • Las consecuencias de incumplir lo estipulado en el préstamo

LA FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).

Es un documento complementario a la FEIN que tiene el objetivo de ampliar información en relación a las cláusulas más relevantes y con más trascendencia.  Se ha de informar, entre otros, de las cláusulas relativas a la limitación de la baja de variabilidad del tipo de interés ( las famosas cláusulas suelo), la posibilidad del vencimiento anticipado y los costes que supondría, las implicaciones sobre la cuota mensual de una subida del tipo de interés si o los riesgos de los préstamos en moneda extranjera. 

Documento que haga referencia especial a las cuotas periódicas en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

Este documento se aportará en caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable. Se trata de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés, una simulación de las cuotas hipotecarias según la evolución del tipo de interés en diferentes escenarios. 

Una copia del proyecto de contrato.

Deberá reflejar el contenido de la información expresada en los tres documentos anteriormente explicados. Deberá incluir también la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato. 

Condiciones de las garantías de los seguros.

Si la entidad de crédito requiera al consumidor la contratación de una póliza de seguro de garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato, o subscribirse a un seguro de daños respecto del inmueble objeto de la hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige. 

Documento que desglose los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

En líneas generales, los gastos relativos a los aranceles notariales, gestoría e inscripción de las garantías en el registro de la propiedad los asumirá la entidad bancaria. El prestatario tendrá que asumir los gastos de tasación del inmueble y las copias que convengan de la escritura pública. 

Para tener más información en relación a la documentación que se tiene que aportar para formalizar un préstamo hipotecario, haz clic aquí. 

Advertencia: la documentación a aportar en cada escritura puede variar en función de las particularidades de cada caso. Le recomendamos que contacte con nuestra notaría para obtener información personalizada.

Aranceles notariales

Los aranceles notariales son los medios por los que se retribuye la función notarial y el sistema con el que se financia la seguridad jurídica preventiva.

3- Escritura notarial del préstamo hipotecario

En Cataluña, la escritura notarial de préstamo hipotecario se podrá firmar cuando hayan pasado catorce días desde que la entidad bancaria proporcionó la documentación al consumidor. Entre el acta previa y la escritura de préstamo hipotecario, deberá pasar un día. 

En la escritura notarial de préstamo hipotecario se deberá incorporar, como mínimo: 

1. Una nota simple informativa de la finca que se hipoteca. 
2. El certificado catastral descriptivo y gráfico de la finca que se hipoteca
3. Un documento que establezca el precio en el que se tasa a la finca.  

Normalmente el préstamo hipotecario se realiza el mismo día que la compraventa del inmueble, de modo que la nota simple de la finca y el certificado catastral ya se habrán aportado por el hipotecante para realizar la escritura de compraventa. En relación al documento de tasación, éste lo tendrá que aportar la entidad bancaria. 

Para obtener información en relación a la documentación necesaria para realizar una compraventa, haz clic aquí. 

Advertencia: la documentación a aportar en cada escritura puede variar en función de las particularidades de cada caso. Le recomendamos que contacte con nuestra notaría para obtener información personalizada.

Cancelación de hipoteca

Cancelar una hipoteca en el registro requiere habitualmente un trámite notarial cuyo coste es el conocido como gastos de cancelación de hipoteca. Te vamos a explicar las formas de realizar la cancelación registral de hipoteca.

La hipoteca es una garantía a favor de un acreedor. El acreedor -generalmente una entidad financiera- puede ejecutar la hipoteca cuando el prestamista incumple la obligación de pagar el préstamo. Una vez cumplida la obligación el deudor tiene derecho a cancelar la garantía, es decir, a cancelar la hipoteca.

¿Cómo se cancela una hipoteca cuando el acreedor es una banco?

Hay varias formas que te vamos a comentar a continuación.

Solicitar la cancelación de hipoteca al banco

La forma más general, es pedir al banco la cancelación. El banco acostumbra a cobrar una comisión y gastos de gestoría y de registro. Desde la notaría Bosch & Bages de Barcelona podemos hacerle la gestión de ponernos en contacto con el banco y otorgar la escritura de cancelación.

Este trámite es más barato que si usted decido ir al banco y pedir que el banco lo haga por usted. Al final de este proceso el notario autoriza la escritura que firma el banco donde  da carta de pago del préstamo y levanta la hipoteca  sobre la finca.

Una vez firmada la escritura se liquida como exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados y se inscribe en el Registro de la Propiedad finalizando el trámite con la liquidación de la provisión de fondos al cliente. En este caso se puede afirmar que la cancelación exige trámite notarial.

Cancelar hipoteca sin escritura pública

Excepcionalmente, no es necesaria la escritura pública pues el artículo 82 de la Ley Hipotecaria cuando ha  transcurrido «el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas» de la garantía hipotecaria.

El plazo es de 20 años. ¿Cómo se cuenta el plazo? El día de inicio es «día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro». O  sea, la fecha de amortización prevista en el contrato.

¿Hay alguna excepción a este cómputo? Sí,  siempre que dentro del año siguiente no resulte del Registro  que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada la hipoteca. En este caso, no es necesario que se otorgue la escritura notarial de cancelación de hipoteca pues se considera que por los años transcurridos no es necesario.

Recuerda estos consejos

La cancelación de una hipoteca es una operación que exige habitualmente un trámite notarial.

Contacta con la Notaría Bosch-Bages de Barcelona para aclararte todas tus dudas sobre cancelación de hipotecas.

Si lo desea puede hacer una consulta online a la notaría o solicitar cita para tener una videoconferencia con el notario y preguntar sobre cualquier duda. Este tipo de servicio notarial online es el idóneo cuando no se requiere elaborar documentos. Haga clic en el siguiente enlace: notaria online para pedir información. 

Otro servicio online que podemos ofrecerle es la solicitud rápida de copias simples online. Rellene el formulario de la página y podrá pedir su copia simple de forma telemática.

Escritura de Compraventa vivienda

Trámites previos Escritura Compraventa

Antes de otorgar escritura ante notario de la compraventa de una vivienda, las partes suelen acudir a la perfección de un contrato privado entre vendedor y comprador. Este se denomina también precontrato o coloquialmente arras.

En virtud de la libertad en la forma de contrato que nos concede el Código Civil, el contrato privado es perfectamente válido. De forma que, al expresar la Declaración de voluntad de las partes en querer constituir una relación jurídica de compraventa, ese contrato queda perfeccionado y obliga a las partes a cumplirlo.

Debido a que el contrato privado, ya produce efectos jurídicos, se recomienda ser asesoraros previamente por un Notario para informarse de su contenido. En la Notaria Bosch&Bages disponemos del servicio de asesoramiento jurídico, contacta con nosotros.

En este paso, es crucial comprobar si la vivienda está libre de cargas, tiene hipoteca, está embargada, si hay algún tipo de gravamen en el terreno…

El Notario en la compraventa

Como derecho que le es reconocido al comprador (consulte aquí la Ley de consumidores y Usuarios), este procederá a elegir notario.

Aunque el documento ya realice efectos sobre la compraventa, es de alta recomendación acudir al notario a escriturar la compraventa de la vivienda. Al otorgar el documento público, este produce unos efectos s superiores al privado, a la vez que proporciona seguridad jurídica y legalidad en su contenido. De forma que la escritura pública se convertirá en el vehículo que introducirá el contrato de compraventa al Registro de la Propiedad.

Ante notario, las partes declararan sus voluntades de otorgar la compraventa, junto sus cláusulas o acuerdos. Se dará Fe a esas declaraciones, es decir, será fehaciente (el documento privado no lo es).

El notario, a parte de dar Fe, da seguridad jurídica seguridad al Acto. Procederá a comprobar la Identidad (con DNI o pasaportes), capacidad y legitimaciones del comprador y vendedor (en el caso que actúen en nombre de otros, como apoderado, representen un menor o una persona jurídica).

También se acreditará la escritura de propiedad del terreno o vivienda, a partir de una Escritura, sentencia judicial o de un Acta de la Administración Pública.

Por otro lado, se requerirá que el vendedor acredite en la escritura que la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes. El notario, previo al contrato de compraventa, requerirá al Registro una nota donde se verifique Quine es el propietario, que el terreno esté libre de cargas, y no esté constituida hipoteca o embargo.

En cuanto a los datos catastrales, se requerirá en la escritura que se acredite el número de referencia catastral de la vivienda, que se deducirá del último recibo del IBI que debe entregar el vendedor. También se solicitará un certificado catastral descriptivo y gráfico, que se incorporará en la escritura, con la finalidad de comprobar la coincidencia o discrepancia entre la Escritura Pública y el Registro.

Por otro lado, se pedirá el Certificado de Eficiencia energética, la Cédula de habitabilidad y la Comprobación de los medios de pago.

Casos especiales

Régimen de Gananciales o vivienda habitual familiar

El notario comprobará a partir del documento aportado de la titularidad del terreno, si la vivienda constituye vivienda habitual familiar. En el caso que así se constituye, se requerirá el consentimiento del cónyuge de la parte vendedora.

Por otro lado, en capitulaciones matrimoniales, los matrimonios que constituyan su régimen en gananciales, el cónyuge de la parte vendedora deberá consentir dicha venta.

Vivienda Protección Oficial

En caso que la compraventa se constituya sobre una vivienda protegida Oficialmente, el notario advertirá el precio máximo por el cual se puede vender esa propiedad, y que nunca podrá superar del importe marcado. El comprador deberá someterse a las obligaciones que requiere el hecho de comprar este tipo de viviendas.

3. Gastos de la compraventa

Los impuesto que tendrán de tributar las partes son 5. Si no se pacta quien paga cada gasto en el contrato privado, o si se indica que los gastos se harán según Ley, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura. La parte compradora se le cargará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral y los impuestos de transmisión.

En el caso que el vendedor sea un promotor inmobiliario, está prohibido que sea la parte compradora la que asuma costes que por Ley, pertenecen a la parte vendedora. Sería un ejemplo, la plusvalía municipal, los gastos de declaración de obra nueva y de la división horizontal, o cancelación de hipotecas.

4. Registro de la Propiedad

Al finalizar la escritura de compraventa, se deberá proceder a registrarla mediante un procedimiento telemático. Se puede realizar el notario si se solicita este medio.

Es una opción altamente recomendable, ya que supone una garantía frente a otros documentos que entren en el Registro.

También se puede presentar la Escritura mediante una copia autorizada por el notario y entregado en el registro.

Consulta cualquier información sobre escrituras en nuestra Notaría en Barcelona.

Entre nuestros servicios de la notaría también tenemos la posibilidad de realizar una consulta online. O si lo prefiere puede pedir cita para hacer una videoconferencia con el notario y plantear su consulta. Este servicio notarial online es el adecuado cuando no se precisa la elaboración de documentos. Haga clic en este enlace: notaria online para pedir información. 

Tenemos también otro tipo de servicio online como es la solicitud rápida de copias simples online. Rellene el formulario de la página y podrá pedir su copia simple de forma telemática.

Actos Jurídicos Documentados

Los actos jurídicos documentados, abreviado habitualmente como AJD, se encuentran regulados en los artículos del 27 al 44, del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de Setiembre. Se encuentra aprobado en el Texto Refundido de la Ley de Impuestos de transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Es un gravamen que procede de la Administración Pública y cobra la Comunidad Autónoma como modo indirecto de financiar la institución.

Este tributo se aplicará en los documentos notariales, documentos mercantiles y documentos administrativos, que reflejen transmisiones patrimoniales onerosas, operaciones societarias y actos jurídicos documentados. también se le conoce como impuesto de las hipotecas.

En los documentos notariales existen dos tipos de gravámenes:

1. Cuota fija: que se emplea para las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales. También para el empleo de testimonios, que deben proceder a realizarse con papel timbrado (salvo copias simples).

2. Cuota variable. Las primeras copias de escritura y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, tengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de bienes inmuebles.

¿Qué es el acto jurídico documentado en un préstamo con garantía hipotecaria?

Es el tributo que grava un préstamo con garantía hipotecaria y que tiene como base, el capital, los intereses y las costas que son garantizadas con la hipoteca. Se exige el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) una vez otorgada la escritura pública. El impuesto es estatal, y actualmente está gestionado y cobrado por la pertinente Comunidad Autónoma de donde se realiza la hipoteca, ya que recordemos, que los tributos de ese tipo son actualmente una competencia transferida.

Legislación

El gravamen de los Actos Jurídico Documentados en materia de préstamos con garantía hipotecaria, no ha dejado de ser un asunto controvertido desde la modificación de la Ley sobre los tributos  del ITP (Impuesto transmisiones patrimoniales) y el AJD (Acto jurídico documentado), ambas sujetas al mismo texto legal.

El pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, dictó sentencias en esta materia contradictorias. Al final mantuvo la interpretación de que el impuesto lo debía pagar el cliente del Banco, es decir, el prestatario. Finalmente, el Real Decreto-Ley 17/2018, de 8 de noviembre, modifica el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos documentados , aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de Septiembre.

Con esta modificación, el artículo 68.2 del Reglamento de Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que en ese momento establecía que era el prestatario el sujeto pasivo que corría a su cuenta el importe del gravamen , fue objeto de reforma.

¿Quién es el sujeto pasivo en el impuesto de los actos jurídicos documentados?

Desde la nueva modificación de la Ley aprobada por el Gobierno, el sujeto pasivo pasará a ser el prestamista, es decir, la Entidad bancaria que acordó el contrato de préstamo hipotecario. De forma que, deja de serlo el prestatario, como ocurría con la regulación anterior.

¿Cuánto tiempo tengo para pagar el impuesto de actos jurídicos documentados?

El sujeto pasivo tendrá el plazo de un mes para gravar este tributo en las arcas del Estado. Si se supera el plazo permitido para el pago, el sujeto responderá con intereses moratorios, es decir, los intereses de los intereses.

Para saber más sobre esta información, consulta lo que necesites en nuestra Notaría en Barcelona.

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¿Hipoteca con interés a tipo fijo o a tipo variable?

Para elegir qué préstamo hipotecario le interesa más, si a tipo fijo o a tipo variable, tendrá que entender y analizar las características de cada uno, y tener en cuenta las condiciones que ofrecen. Además de qué significa cada tipo de interés, también es importante saber que se ofrecen condiciones diferentes en función del tipo de interés de elección. Para elegir correctamente, tendrá que tener en cuenta factores como el plazo y la cuota, sus perspectivas económicas y su situación personal. 

Interés a tipo fijo

El interés fijo es el que mantiene el tipo de interés constante durante todo el plazo del préstamo hipotecario y no depende de índices externos. Por lo tanto, será el mismo durante toda la vida del préstamo. 

Las ventajas del interés a tipo fijo son múltiples. El hipotecante sabrá desde el momento en el que firma cuánto tendrá que pagar cada mes, ya que las cuotas mensuales serán siempre  las mismas, de modo que no se arriesgará a tener que pagar más si el índice de referencia sube. Además, actualmente el interés es muy atractivo. 

Sin embargo, el interés a tipo fijo también tiene inconvenientes. Normalmente, las entidades bancarias ofrecen un tipo superior al que se establece en aquel momento de las hipotecas a tipo variable. Actualmente el euríbor está en números negativos, de modo que el interés en tipo fijo está muy bajo también. Sin embargo, entre las condiciones que se establecen, los plazos de amortización acostumbran a ser más cortos, ya que no acostumbran a ser superiores a 30 años, y en general la hipoteca en tipo fijo tiene más comisiones. Por ejemplo, la amortización anticipada del préstamo acostumbra a ser más cara. 

Interés a tipo variable

El interés variable es el que se revisa periódicamente y se ajusta a las condiciones del mercado en cada momento de acuerdo con algún índice de referencia, que normalmente es el Euríbor. Por lo tanto, al estar ligado a un índice de referencia cambiante, el interés aumentará o se reducirá en función del valor de mercado. El tipo se revisará anualmente o cada seis meses, dependiendo de lo contratado en la concesión del préstamo hipotecario. 

El interés a tipo variable tiene ventajas. En el momento de contratación, el tipo de interés inicial normalmente es inferior al de las hipotecas a tipo fijo. Es conveniente si el índice cotiza bajo, como hace actualmente el Euríbor, que está en números negativos. Además, las condiciones acostumbran a ser más favorables, ya que se suelen ofrecer plazos de amortización más largos, hasta los 30 años o más, y tienen menos comisiones. 

Sin embargo, el tipo variable también tiene inconvenientes, ya que si los intereses suben se corre el riesgo de tener que pagar una cuota mayor. Las cuotas son inestables, ya que como el interés depende del euríbor, podrán cambiar en cada revisión. Por lo tanto, existe el peligro de que a largo plazo puedan resultar más caras, ya que si el Euribor sube mucho, las cuotas se encarecen, y esto puede suponer tener que pagar más que con interés fijo. 

¿En que tengo que basar mi elección?

Como hemos descrito anteriormente, cada tipo de hipoteca tiene sus ventajas y desventajas, de modo que tendrá que elegir en función de su situación personal y de sus perspectivas económicas cuál es la que más le va a beneficiar. En definitiva, tendrá que tener en cuenta aspectos objetivos, como son las condiciones de la hipoteca o las predicciones del euríbor, y otros más subjetivos, como el grado de seguridad que requiera usted para estar más tranquilo. 

Al final, la decisión la tendrá que tomar en función de la tolerancia que tenga al riesgo y de la incertidumbre que pueda soportar. Si usted es una persona que no se quiere arriesgar y que prioriza la estabilidad, la hipoteca a tipo fijo le dará la certeza sin cambios que necesita, aunque suponga pagar en principio más intereses. Si, por el contrario, quiere pagar menos intereses, no le importa arriesgarse y es capaz de asumir una subida importante de las cuotas si el Euribor cotiza a la alza en un futuro, puede que su mejor opción sea una hipoteca variable.  De hecho, las previsiones apuntan a que el euríbor seguirá bajo durante un mínimo de cinco años, así que si lo que le interesa es devolver el dinero en un tiempo relativamente corto, de diez o quince años, actualmente la mejor opción podría ser la de tipo variable. 

Al final, el perfil económico, social, familiar y psicológico del hipotecante juega un papel muy importante. Por ejemplo, a un empresario con experiencia que tenga capacidad de generar ingresos de forma creciente y pretende ahorrar e invertir y hacer amortizaciones parciales periódicamente, le puede ser más idóneo el tipo variable. Por otro lado, una pareja de funcionarios de perfil de inversiones conservador podría ser candidata ideal para un préstamo hipotecario a tipo fijo, ya que ofrece la seguridad de saber lo que se pagará cada mes durante las décadas que se mantenga la deuda con el banco. 

Si quiere tener más información sobre la formalización de un préstamo hipotecario, puede leer nuestro artículo sobre el acta de transparencia o sobre la documentación que se necesita para formalizar el préstamo. 

Información sobre hipotecas.