¿Qué es la declaración de obra nueva?

¿Qué es la declaración de Obra nueva? Es la declaración que acredita la construcción de un edificio o la modificación de una construcción ya hecha que se realiza sobre un terreno. 

Con la finalidad principal de reflejar la realidad actual y la realidad jurídica, se otorga una escritura pública que constata los hechos sucedidos, es decir, la existencia de la construcción o ampliación. Esta escritura publica que declara la construcción de una obra nueva, ya acabada o por acabar, se inscribirá (hecho más relevante de todo el procedimiento jurídico) en el registro de la Propiedad. Al quedar constatada en el Registro, queda esta construcción registrada.

Modalidades existentes

Existe  dos clases de declaración de Obra nueva:

    1. Declaración de Obra Nueva Terminada: Se da esta situación cuando la construcción de la obra, modificación o ampliación ya está completamente acabada. La finalización deberá constar en un Acta notarial de fin de Obra. En esta acta se incorpora el Certificado de final de obra, el seguro decenal obligatorio y el Certificado de eficiencia energética.
    1. Declaración de Obra Nueva en Construcción: Esta situación se da cuando en un terreno, se está levantando un edificio, o la construcción se encuentra en un proceso de ampliación o reforma, aun sin finalizar. 

¿Es obligatorio la Declaración de Obra nueva?

En principio no es obligatorio. La gran mayoría de los actos registrables son voluntarios (Principios de Rogación). Sin embargo, es conveniente inscribir una obra nueva con el  objeto de poder financiar una hipotética venta o simplemente para hacer concordar la realidad física con el registra. 

Si el inmueble es construido por una promotora o constructora será necesario realizar la Declaración de obra nueva para poder hipotecar el inmueble, y también en la práctica, para venderlo. 

En cambio, si se trata de una construcción realizada por un particular en un terreno propio y para uso personal, no es obligatoria  dicha Declaración, pero sí conveniente. Cabe mencionar, que a este particular, le será necesario la Declaración de obra nueva para contratar suministros, vender la vivienda, o constituir garantía  hipotecaria del terreno. 

¿Cuál es la función del notario?

Para que la Declaración de obra nueva pueda acceder al Registro de la Propiedad, se tendrá de otorgar en escritura pública ante notario. 

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La función esencial del Notario consiste en revisar que se cumplen los permisos, licencias, requisitos y autorizaciones pertinentes, y los demás requisitos exigidos por Ley. 

Para otorgar esta escritura pública se requerirá la siguiente documentación: 

Documentación necesaria

  1. Licencia del Ayuntamiento autorizando a construir en base al proyecto presentado. 
  2. Certificación del técnico competente que acredite que el edificio está en construcción o que ya está acabado. 
      • Si la construcción está en proceso, el técnico competente tendrá de acreditar que se está edificando de acuerdo con el proyecto, por el cual se ha concedido licencia. 
      • Si la construcción ha terminado, el técnico certificará que se ha edificado conforme al proyecto aprobado. 
  1. Contratación del seguro decenal de daños y caución para cubrir daños materiales causados por vicios o defectos en el edificio. 
      • Hoy en día, solo se exige el seguro decenal,  por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
      • No es necesario contratar el seguro Decenal en el caso del Autopromotor, es decir,  esa persona física o jurídica, que construye una vivienda unifamiliar propia por su propio uso. No obstante, si se produce una transmisión inter vivios, si que será necesaria.
  1. Contar con el libro del Edificio.
  1. Tener cédula de habitabilidad o licencia de primera de primera ocupación (no todas las Comunidades Autónomas requieren la presentación de estos documentos).
  2. Certificado de eficiencia energética del edificio.

Si cumple todos los requisitos, será la propia Notaría quien se encargará del procedimiento de registrar la Escritura al Registro. En ese caso, el Registro inscribirá la Declaración en la finca registral donde está inscrita la propiedad del solar. 

En el Registro, se dejará constancia de la información de la construcción. Se especificará cuantas plantas constituye el edificio, la superficie de la parcela que ocupa, los metros cuadrados que se han edificado, la propiedad horizontal…

Legislación aplicable

Esta materia es en parte competencia del estado, y en parte competencia de las Comunidades Autónomas.

Para asegurarse de dicho cumplimiento, se recomiendo acudir a un notario que le informará detalladamente de los requisitos legales. 

Por otro lado, independientemente de la legislación de cada comunidad, hay leyes estatales aplicables a la Declaración de Obra Nueva. Estas normas son:

  1. Ley del Suelo
  2. Ley de ordenación de la Edificación
  3. Ley Hipotecaria
  4. Real Decreto sobre Inscripción de Actos de Naturaleza Urbanística

¿Cuáles son los costes?

  • Impuestos: habrá que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Varía en función de cada Comunidad Autónoma. 
  • Aranceles notariales: Los honorarios de la notaria, que se calcularán respecto del valor de la edificación. Se sumará el IVA. 
  • Aranceles Registrales: Se tendrá que pagar los honorarios del Registro. Cada registro suele cobrar la misma cantidad. Igual sucede con las Notarías, pues estamos ante aranceles a nivel nacional. 

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