El nuevo valor de referencia, es un concepto determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de las características catastrales de cada inmueble.

Es un valor introducido por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención contra el fraude fiscal de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164. Esta ley, que ya ha entrado en vigor, no tiene efectos retroactivos y no afecta a operaciones realizadas con fecha anterior al 2022.

Además, debemos diferenciarlo del valor catastral que, aunque son valores relacionados, son conceptos distintos. 

El valor catastral es la valoración de un bien inmueble concreto basado en la aplicación de los criterios que recoge la ponencia de valores del municipio. Tendrá en cuenta cuestiones como la localización del inmueble, el coste de construcción, valores de mercado del suelo. 

¿Cuál es el valor de referencia y qué cambios incorpora en una compraventa de un inmueble? 

Desde el 1 de enero de 2022 el nuevo valor de referencia catastral, será la base imponible en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP), a no ser que el valor precio o contraprestación declarado sea superior. Por lo tanto, el valor de referencia actuará como la base mínima de tributación en estos impuestos, a diferencia del valor catastral que sirve  como base imponible sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles. 

El valor de referencia constituye la base imponible de los bienes inmuebles. A esto nos referimos a que este valor será la base por la que el propietario de un inmueble tendrá que tributar. Según la ley, como ya hemos mencionado anteriormente, no podrá superar el valor de mercado pero, si éste último es superior al valor de referencia, se tomará éste como base imponible, ya que se tomará siempre el valor más elevado.

Hasta ahora, se liquidaban los impuestos en función del valor de mercado del inmueble. Por ello, la Agencia Tributaria podía comprobar la operación y obligar a pagar más si se demostraba que el inmueble se había vendido por debajo del valor de mercado pero, sin embargo, esto suponía muchos litigios innecesarios. 

 A partir de este año la cosa cambia, ya que se fijará un valor de referencia que determinará lo que se tenga que tributar. Este valor ha sido creado por el catastro y éste tendrá en cuenta las escrituras de compraventa hechas el año anterior en cada zona para poder determinarlo. A partir del 1 de enero de 2022, es cuando se ha empezado a aplicar este valor, el cual sólo podrá afectar al impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiere a bienes inmuebles adquiridos a partir de la fecha ya mencionada.

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