La cuantificación del valor real de un inmueble ha sido durante mucho tiempo fuente de conflictos. La doctrina del Tribunal Supremo ha fluctuado con el tiempo, y diferentes textos legislativos han aceptado variedad de metodologías de cuantificación. Con la Ley 11/2021 (que entró en vigor el pasado 1 de enero), el legislador permite una nueva base imponible en determinados impuestos: el valor de referencia. En este artículo le explicamos que es, como le afecta y cómo puede impugnar el valor de referencia de su inmueble.

Breve introducción al valor de referencia

En la Ley del Catastro Inmobiliario, el legislador establece el sistema de determinación del valor de referencia (Disposición transitoria novena, RDL 1/2004.) mediante la aplicación de: módulos de valor medio, factores correctores por sus características (antigüedad, localización, conservación, …), y factores de minoración para evitar que superen el valor de mercado.

A pesar de ser aparentemente más complejo, para el ciudadano medio el valor de referencia es más accesible y fácil de obtener que anteriores cuantificaciones. Es posible obtenerlo con una visita a la sede electrónica del catastro. No sorprende la decisión del legislador de establecerlo, junto con el valor de mercado, como una de las dos posibles bases imponibles para impuestos como el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). Con el valor de referencia, el legislador se asegura un cobro mínimo del impuesto, incrementa la cuantia mínima, y desincentiva los pagos en negro.

Desde la óptica jurídica, el valor de referencia es de dudosa constitucionalidad. Algunos autores destacan como, con la imposición del valor de referencia, se ha alterado sustancialmente el ITP y el ISD sin modificar la legislación pertinente. Ambos tributos gravan la transmisión de riqueza. Es decir, tras la reforma el hecho imponible pasa a ser el valor de la transmisión de un bien, no el valor del bien. Cuando el valor de referencia sustituye al valor real como base imponible, deja de gravarse la transmisión para volver a gravarse el bien. En consecuencia, no se está gravando la capacidad económica manifestada en la transmisión y el legislador se excede en sus capacidades. Sutilmente, se altera el presupuesto del impuesto y este pasa a tener un alcance confiscatorio (art 31.1 CE). Es posible que en unos años el Tribunal Constitucional revise la adecuación y constitucionalidad de esta nueva base imponible.

¿Qué hacer si estamos en desacuerdo con el valor?

Comparado con anteriores metodologías de cálculo de la base imponible; el valor de referencia permite a la administración asegurarse un cobro mínimo. Por ello, supone un incremento en la cuantía a pagar por el ciudadano. Por la complejidad de la metodología de cálculo, y la inmensidad de factores que pueden afectar el valor del inmueble; es posible estar en desacuerdo con el valor de referencia determinado por el Catastro Inmobiliario. Nuestro inmueble puede no reunir las características que han motivado la aplicación del módulo de valor medio y, por ello, tener un valor de referencia que no se corresponde con sus características. Lograr una modificación del valor de referencia es posible, pero requiere una solicitud motivada a la Administración local. 

La legislación establece que únicamente es posible impugnar el valor de referencia cuando éste produzca efectos fiscales. Es decir, solo podemos impugnar el valor de referencia cuando hayamos liquidado el impuesto que lo use como base imponible (ya sea el ITP o el ISD). Además, será necesario motivar la impugnación del valor, argumentando y justificando la modificación del valor. La legislación establece dos opciones para impugnar el valor de referencia, dependiendo de quien realice la liquidación:

1. Rectificación de la autoliquidación

En aquellos supuestos en que uno realiza la declaración y liquidación del tributo sin actuación administrativa, más allá de la verificación y comprobación (la llamada autoliquidación); es posible solicitar a la Administración la rectificación por un perjuicio a sus intereses (art 120.3 LGT, art 216.d LGT). Se trata de un procedimiento especial de revisión solicitable a instancia del interesado. El término de prescripción para este procedimiento es de 4 años desde que se constata que el ingreso en cuestión ostenta el carácter de indebido. Si la administración resuelve de manera no favorable, la resolución será susceptible de recurso de reposición y de reclamación económico-administrativa.

2. Reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional (TEAR), 

En aquellos casos en los que sea el Ayuntamiento o Diputación Provincial (según el caso) quien practique la liquidación; será posible interponer directamente un recurso de reposición ante la misma administración que haya practicado la liquidación, o una reclamación económico-administrativa ante el TEAR.

Efectos de la impugnación

El principal efecto de la impugnación será la reducción de la base imponible en el ITP y en el ISD. La cuota tributaria a pagar será, en consecuencia, inferior. La reducción del valor de referencia puede hacer que sea inferior a los otros valores previstos por la ley y, en consecuencia, deje de actuar como base imponible. 

Sin embargo, la impugnación del valor de referencia tendrá efectos más allá de los impuestos ya mencionados. Al tratarse de un valor comprobado por la Administración, el valor de referencia puede actuar como base imponible en el impuesto al Patrimonio (art 10.1 Ley 19/1991). Cuando actúe como base imponible en el impuesto al patrimonio, será especialmente importante haber impugnado el valor de referencia en el ITP o en el ISD. Mientras que el ITP y el ISD prevén mecanismos para la impugnación, el IP no contempla la posibilidad de impugnar o modificar el valor de referencia. 

Si quiere más asesoramiento, acuda a nuestra notaría en Barcelona y le podemos dar más información.