O CONTRATO DE DEPÓSITO CONDICIONADO AO FINANCIAMENTO

(comentário ao Sentença do Tribunal de Barcelona nº 55/2023 de 18 de janeiro de 2023). 

Os fatos são os seguintes. Uma fundação compra Doña Camila - na verdade é um intermediário que provavelmente comprou o apartamento de Doña Camila - um apartamento por 99.000€. No dia 14 de maio de 2018, pague 300€ como reserva, no dia 17 de maio assinar alguns depósitos nos termos do artigo 1454.º do CC de 10.000€. Está definido para pagamento integral do preço e data para escritura: 14 de setembro de 2018. No depósito estabelecem condição resolutiva. Caso o comprador – que vai solicitar o financiamento – não o obtenha, ele tem o poder de solicitar a resolução. 

O fato é que a Fundação não consegue financiamento e dona Camila mantém a sinalização porque entende que há descumprimento do contrato de dinheiro sério em 14 de setembro de 2018. Este é um caso muito típico. 

A ação contém uma certidão do Banco de Santander de 2019, informando que a Fundação solicitou um financiamento de 100.000 mil euros em maio de 2018, mas este foi negado porque o Banco considerou a falta de solvabilidade do requerente. 

A Fundação exige a devolução dos 10.300€ entregues em conceito de reserva e depósito mais juros legais aumentados em dois pontos. A ré Camila alega que não foi informada de que a Fundação não possuía financiamento, e que ao não comparecer na escritura de 14 de setembro de 2018, entende que ocorreu uma desistência unilateral com a consequência - em sua opinião lógica - de perda do depósitos 

O Juiz de Primeira Instância concorda em tudo com a Fundação e impõe as custas ao arguido. Em recurso, o Tribunal ratifica a decisão de primeira instância e também impõe custas. 

comentários:

  1. É impressionante que Artigo 1454 no contrato, e não no artigo 621-54 do CCCat. Não foi alegado, mas é evidente que existe um problema de direito aplicável ao contrato. A lei aplicável é o CC da Catalunha e não o CC espanhol. Isto pode parecer sem importância, mas não é porque os regulamentos catalães preveem outro regime. Contudo, as sentenças aplicam a condição resolutiva. 
  2. De acordo com a condição resolutiva pactuada, a falta de financiamento determina que o comprador possa rescindir o contrato e o faça. Este mecanismo é o aplicável e não a cláusula de depósito. Onde está a diferença? A diferença é que a cláusula do depósito penitencial autoriza a resolução sem condições. Ou seja, é uma exceção ao princípio de que os contratos vinculam as partes. Com uma cláusula de depósito pode-se rescindir o contrato, mas - claro - sob pena de perder os depósitos dados.

Anexo informativo

La condição resolutiva em um contrato de dinheiro sério É uma cláusula que estabelece as condições em que o contrato pode ser rescindido ou anulado por qualquer uma das partes envolvidas. No contexto dos contratos de dinheiro sério, que são acordos preliminares de compra e venda de bens (geralmente imóveis), esta condição permite que as partes se desvinculem do compromisso de compra ou venda em determinadas circunstâncias previamente acordadas, o que leva à devolução de o depósito ou caução entregue, ou o pagamento de multa, conforme estipulado no contrato.

Os O dinheiro ganho é um pagamento antecipado do preço total de venda, e servem como garantia de que o comprador pretende prosseguir com a compra e o vendedor com a venda. Dependendo do tipo de depósito pactuado (confirmativo, penal ou penitencial), a condição resolutiva terá diferentes implicações em caso de descumprimento:

La condição resolutivaPortanto, é uma ferramenta fundamental dentro do contrato de dinheiro sério que define as consequências de não avançar com a compra ou venda acordada, oferecendo uma saída negociada e regulamentada para ambas as partes caso uma delas decida não concluir com o contrato inicial de compra e venda. Este tipo de cláusula proporciona segurança e clareza na transação, estabelecendo antecipadamente as penalidades ou passos a seguir em caso de descumprimento do contrato.