أراس وفقا لCCcat

كيف يتم التوقيع على عقد إيداع عندما يخطط المشتري لاستخدام التمويل البنكي للشراء؟

أول شيء يجب ذكره هو أنه يوجد في كاتالونيا كوديجو ​​المدنية الخاصة بالمجتمع. وفيما يتعلق بالالتزامات والعقود، فقد تم تناول الأمر في الكتاب السادس. تمت الموافقة عليه من قبل برلمان كاتالونيا في 8 فبراير 2017 ودخلت حيز التنفيذ في 1 يناير لعام 2018 (DF 9). 

ثانياً: تجدر الإشارة إلى أن الكتاب السادس يحتوي على لائحة كاملة ومحدثة وحديثة عقد بيع. علاوة على ذلك في المادة 621-8 ينظم أراس. في ذلك الرقم الأول ينظم الإيداع التأكيدي. وتسمى أيضًا الدفع والإيداع. ذلك بالقول، تسليم على حساب الثمن مما يدل على ثبوت العقد ونشوئه في ذلك الوقت الالتزامات بين المشتري والبائع. في الأساس، المشتري يجب أن يدفع الثمن كاملاً ويجب على البائع تسليم المشتري أو إتاحته للمشتري الشيء المباع 

وفي الفقرة الثانية ينظم أراس بنيتينسياليس. أي أن الودائع الممنوحة لكليهما الأطراف المشاركة في العقد سلطة خاصة لإنهاء العقد. هذه الكلية ويترتب على ذلك أنه إذا حدث هذا الإنهاء بسبب ممارسة المشتري له، تفقد الودائع. ومن ناحية أخرى، إذا مارس البائع هذه السلطة، فيجب عليه إعادة الوديعة مضاعفة. بدون ومع ذلك، فإن هذه الفقرة الثانية من المادة 621-8 تستثني حالة المادة 621-49. 

هذا المبدأ فريد من نوعه، وقد تم تقديمه بسبب واقع الأمر مبيعات العقارات في كاتالونيا، و-لماذا لا نقول ذلك- في كل إسبانيا. الركيزة الفعلية بسيطة: غالبية شراء العقارات تتطلب تمويل الرهن العقاري من البنك. ماذا يحدث إذا بعد توقيع المال الجاد هل البنك لا يوفر التمويل؟ ومن الواضح أن المشتري لن تتمكن من الشراء في معظم الحالات، وهذا يمكن أن ينتج - إذا كان هناك شرط الإيداع - أن يكون هناك انسحاب - ضمنياً على الأقل - من المشتري فيخسر جدي 

هذا هو الأساس الفعلي للمادة 621-49 من قانون الأحوال المدنية، والتي تحمل عنوان "توقعات تمويل طرف ثالث. نكرر الافتراض أضف الأمامي. المشتري لديه بيع موقع بعقد إيداع ولكن البنك لا يوفر التمويل. ماذا تفعل في هذه الحالات؟ 

من الواضح أنه يمكن الاتفاق على عواقب افتقار المشتري إلى التمويل في عقد البيع والشراء. ولكن ماذا لو لم يكن هناك اتفاق؟ المشتري لديه مشكلة خطيرة و يمكن أن ينظر إليه في حالة فقدان الودائع. 

متطلبات تطبيقك المادة 621-49 من قانون CCAT هي:

1. عهد أن المشتري يخطط للجوء إلى التمويل من مؤسسة ائتمانية. ويجوز أن يضاف إلى الثمن كله أو بعضه، لكن يكفي الإشارة إلى أن البيع يريد التمويل. لاحظ أن التمويل الوحيد الممكن هو تمويل كيان الائتمان، وليس على سبيل المثال التمويل من قبل شخص طبيعي أو اعتباري آخر.
2. التحفظ الصريح على حق الانسحاب العقد من قبل المشتري.
3. مبرر وثائقي و خلال الفترة المتفق عليها من جهة التمويل رفض التمويل، أو، عند الاقتضاء، الحلول في الرهن العقاري القائم بالفعل. هذا الشرط له استثناء واحد: إهمال المشتري. في هذه الحالة، نحن نواجه مسألة الإثبات. إثبات الإهمال أمر صعب دائمًا.

آثار انسحاب المشتري عندما يكون نقص التمويل مبررا:

1. ينشأ التزام البائع بإعادة السعر الذي تم تسليمه. إما أن تجتاح، أو في مفهوم آخر. يجب إرجاع جميع الكميات المسلمة إلى المشتري.
2. وينشأ التزام المشتري بترك البائع في نفس الحالة التي كان عليها. قبل إضفاء الطابع الرسمي على العقد (هذه المسألة تثير مشاكل أيضًا. ما هي النفقات التي يجب سدادها؟ لنفترض أنه قبل إضفاء الطابع الرسمي على العقد هناك نفقات: شهادة الإشغال، رسوم الوساطة، التقييمات، إلخ...). على سبيل المثال، إذا كان المشتري لديه مفاتيح المزرعة، يجب عليك إعادتهم. إذا كنت قد نفذت أعمالاً، فيجب عليك استبدالها، ما لم يتم الاتفاق على ذلك العكس.