HET AANBETALINGSCONTRACT VOORWAARDE VAN FINANCIERING

(commentaar op de Arrest van het Hof van Barcelona nr. 55/2023 van 18 januari 2023). 

De feiten zijn als volgt. Een stichting koopt Doña Camila – feitelijk is het een tussenpersoon die het appartement waarschijnlijk van Doña Camila heeft gekocht – een appartement voor € 99.000. Op 14 mei 2018 betaal je € 300,- als reservering, op 17 mei teken een aantal deposito's overeenkomstig artikel 1454 BW van € 10.000. Er wordt vastgelegd voor volledige betaling van de prijs en als datum voor de akte: 14 september 2018. In de aanbetaling stellen zij een ontbindende voorwaarde. Als de koper – die financiering gaat aanvragen – deze niet krijgt, heeft hij de bevoegdheid om om ontbinding te vragen. 

Feit is dat de Stichting geen financiering krijgt en mevrouw Camila het signaal aanhoudt omdat zij begrijpt dat er sprake is van een schending van de contract slepen vanaf 14 september 2018. Dit is een heel typisch geval. 

De rechtszaak bevat een certificaat van Banco de Santander uit 2019, waarin staat dat de Stichting in mei 100.000 een financiering van € 2018 heeft aangevraagd, maar dit werd afgewezen omdat de Bank rekening hield met het gebrek aan solvabiliteit van de aanvrager. 

De Stichting eist teruggave van de ingeleverde € 10.300,- concept van reserve en aanbetaling plus wettelijke rente verhoogd met twee punten. Beklaagde Camila stelt dat zij niet op de hoogte is gesteld van het feit dat de Stichting geen financiering had en dat zij, door niet in de akte van 14 september 2018 te verschijnen, begrijpt dat er een eenzijdige intrekking heeft plaatsgevonden met als gevolg – ​​naar haar logische opvatting – het verlies van de deposito's 

De rechter in eerste aanleg is het in alles met de Stichting eens en legt de kosten op aan gedaagde. In hoger beroep bekrachtigt de rechtbank de uitspraak in eerste aanleg en legt zij tevens de kosten op. 

opmerkingen:

  1. Opvallend is dat de Artikel 1454 in het contract, en niet in het artikel 621-54 van de CCCat. Dit werd niet beweerd, maar het is duidelijk dat er sprake is van een rechtsprobleem dat op de overeenkomst van toepassing is. Het toepasselijke recht is de CC van Catalonië, niet de Spaanse CC. Dit lijkt misschien onbelangrijk, maar dat is niet zo omdat de Catalaanse regelgeving voorziet in een ander regime. In de straffen wordt echter de ontbindende voorwaarde toegepast. 
  2. Volgens de overeengekomen ontbindende voorwaarde bepaalt het gebrek aan financiering dat de koper de overeenkomst kan ontbinden en dat ook doet. Dit mechanisme is het toepasselijke mechanisme en niet de aanbetalingsclausule. Waar zit het verschil? Het verschil is dat de boeteclausule een ontbinding zonder voorwaarden toestaat. Dat wil zeggen, het is een uitzondering op het beginsel dat contracten de partijen binden. Met een aanbetalingsclausule kan men het contract ontbinden, maar uiteraard op straffe van de gegeven stortingen verliezen.

Informatieve bijlage

La ontbindende voorwaarde een contract slepen Het is een clausule waarin de voorwaarden zijn vastgelegd waaronder het contract door een van de betrokken partijen kan worden beëindigd of vernietigd. In de context van ernstige geldcontracten, dit zijn voorlopige overeenkomsten over de aan- en verkoop van goederen (meestal onroerend goed), biedt deze voorwaarde de partijen de mogelijkheid om zich onder bepaalde vooraf overeengekomen omstandigheden terug te trekken uit de aan- of verkoopverbintenis, wat leidt tot de teruggave van de aanbetaling of aanbetaling, of de betaling van een boete, zoals bepaald in het contract.

De Earnest money is een voorschot op de totale verkoopprijsen dienen als garantie dat de koper van plan is door te gaan met de aankoop, en de verkoper met de verkoop. Afhankelijk van het overeengekomen type deposito (bevestigend, strafrechtelijk of penitentiair) zal de ontbindende voorwaarde bij niet-naleving verschillende gevolgen hebben:

La ontbindende voorwaardeDaarom is het een belangrijk instrument binnen het serieus-geldcontract dat de gevolgen definieert van het niet doorgaan met de overeengekomen koop of verkoop, en dat een onderhandelde en gereguleerde exit-route biedt voor beide partijen in het geval dat een van hen besluit om niet met de overeengekomen koop of verkoop af te sluiten. initiële koop-verkoopovereenkomst. Dit type clausule biedt zekerheid en duidelijkheid in de transactie, waarbij vooraf de boetes of stappen worden vastgelegd die moeten worden gevolgd in geval van niet-naleving van het contract.