En aquesta pàgina de l'àrea immobiliària de la nostra notaria, us expliquem com es realitza la compravenda d'un habitatge, els passos a realitzar i la funció del notari en aquest acte legal.
Índex de continguts
Tràmits previs Escriptura Compravenda
Abans d'atorgar escriptura davant de notari de la compravenda d'un habitatge, les parts solen acudir a la perfecció d'un contracte privat entre venedor i comprador. Aquest s'anomena també precontracte o col·loquialment arres.
En virtut de la llibertat en la forma de contracte que ens concedeix el Codi Civil, el contracte privat és perfectament vàlid. De manera que, a l'expressar la Declaració de voluntat de les parts en voler constituir una relació jurídica de compravenda, aquest contracte queda perfeccionat i obliga les parts a complir-lo.
A causa de que el contracte privat, ja produeix efectes jurídics, es recomana ser assessorar-vos prèviament per un notari per informar-se del seu contingut. A la Notària Bosch & Bages comptem amb el servei d'assessorament jurídic, contacta amb nosaltres.
En aquest pas, és crucial comprovar si l'habitatge està lliure de càrregues, té hipoteca, està embargada, si hi ha algun tipus de gravamen en el terreny ...
El Notari a la compravenda
Com a dret que li és reconegut a l'comprador (consulteu aquí la Llei de consumidors i Usuaris), aquest procedirà a triar notari.
Tot i que el document ja realitzi efectes sobre la compravenda, és d'alta recomanació acudir a notari a escripturar la compravenda de l'habitatge. A l'atorgar el document públic, aquest produeix uns efectes s superiors a l'privat, alhora que proporciona seguretat jurídica i legalitat en el seu contingut. De manera que l'escriptura pública es convertirà en el vehicle que introduirà el contracte de compravenda a el Registre de la Propietat.
Davant notari, les parts declaressin les seves voluntats d'atorgar la compravenda, juntament seves clàusules o acords. Es donarà Fe a aquestes declaracions, és a dir, serà fefaent (el document privat no ho és).
El notari, a part de donar Fe, dóna seguretat jurídica seguretat a l'Acte. Procedirà a comprovar la identitat (amb DNI o passaports), capacitat i legitimacions de l'comprador i venedor (en el cas que actuïn en nom d'altres, com apoderat, representin un menor o una persona jurídica).
També s'ha d'acreditar l'escriptura de propietat de el terreny o habitatge, a partir d'una Escriptura, sentència judicial o d'una acta de l'Administració Pública.
D'altra banda, es requerirà que el venedor acrediti en l'escriptura que l'habitatge està lliure d'arrendaments i ocupants. El notari, previ a l'contracte de compravenda, requerirà el Registre una nota on es verifiqui Quine és el propietari, que el terreny estigui lliure de càrregues, i no estigui constituïda hipoteca o embargament.
Quant a les dades cadastrals, es requerirà en l'escriptura que s'acrediti el número de referència cadastral de l'habitatge, que s'ha de deduir de l'últim rebut de l'IBI que ha de lliurar el venedor. També se sol·licitarà un certificat cadastral descriptiu i gràfic, que s'incorporarà a l'escriptura, amb la finalitat de comprovar la coincidència o discrepància entre l'Escriptura Pública i el Registre.
D'altra banda, es demanarà el Certificat d'Eficiència energètica, la cèdula d'habitabilitat i la Comprovació dels mitjans de pagament.
casos especials
Règim de Ganancials o habitatge habitual familiar
El notari comprovarà a partir d'el document aportat de la titularitat de el terreny, si l'habitatge constitueix habitatge habitual familiar. En el cas que així es constitueix, es requerirà el consentiment de l'cònjuge de la part venedora.
D'altra banda, en capítols matrimonials, els matrimonis que constitueixin el seu règim en guanys, el cònjuge de la part venedora ha de consentir aquesta venda.
Habitatge Protecció Oficial
En cas que la compravenda es constitueixi sobre un habitatge protegit Oficialment, el notari ha d'advertir el preu màxim pel qual es pot vendre aquesta propietat, i que mai podrà superar de l'import marcat. El comprador s'ha de sotmetre a les obligacions que requereix el fet de comprar aquest tipus d'habitatges.
Despeses de la compravenda
Els impost que tindran de tributar les parts són 5. Si no es pacta qui paga cada despesa en el contracte privat, o si s'indica que les despeses es faran segons Llei, la part venedora pagarà la plusvàlua, I la major part de l'escriptura. La part compradora se li carregarà l'altra part de l'escriptura (còpies), les despeses d'inscripció registral i els impostos de transmissió.
En el cas que el venedor sigui un promotor immobiliari, està prohibit que sigui la part compradora la que assumeixi costos que per llei, pertanyen a la part venedora. Seria un exemple, la plusvàlua municipal, Les despeses de declaració d'obra nova i de la divisió horitzontal, O cancel·lació d'hipoteques.
Registre de la Propietat
A l'acabar l'escriptura de compravenda, s'haurà de procedir a registrar-la mitjançant un procediment telemàtic. Es pot realitzar el notari si es sol·licita aquest mitjà.
És una opció altament recomanable, ja que suposa una garantia enfront d'altres documents que entrin en el Registre.
També es pot presentar l'Escriptura mitjançant una còpia autoritzada pel notari i lliurat al registre.
consulta qualsevol informació sobre escriptures en la nostra Notaria a Barcelona.
Entre els nostres serveis de la notaria també tenim la possibilitat de realitzar una consulta en línia. O si ho preferiu podeu demanar cita per fer una videoconferència amb el notari i plantejar la vostra consulta. Aquest servei notarial en línia és l'adequat quan no cal elaborar documents. Feu clic a aquest enllaç: notària online per demanar informació.
Tenim també un altre tipus de servei online com és la sol·licitud ràpida de còpies simples en línia. Ompliu el formulari de la pàgina i podreu demanar la seva còpia simple de forma telemàtica.
Gemma mestre Gallofré