No artigo "Propriedade nua: o que é"Descobrimos qual é o propriedade nua, como ele difere de controlo total e usufruto e como pode ser obtido. Neste artigo vamos nos aprofundar nos direitos e deveres do nó proprietário, como pode adquirir o uso e gozo da propriedade e como é tributado. 

Direitos e Deveres do nu proprietário

Os direitos 

O nó proprietário tem o direito de: 

  • Propriedade da casa. 
  • Vender a propriedade nua desde que os direitos do usufrutuário sejam respeitados. O nó proprietário pode alienar sua propriedade, mas não pode alterar sua forma ou substância, nem fazer nada que possa prejudicar o usufrutuário. 
  • Hipotecar a mera posse do imóvel. 
  • Realizar obras e benfeitorias, desde que não prejudiquem o usufrutuário ou diminuam o valor do usufruto. 
  • Recuperar a casa em bom estado. 
  • Obter o usufruto e, portanto, consolidar a propriedade plena, antes do término do usufruto. 

Obrigações

O nó proprietário tem as funções de: 

  • Respeitar o direito do usufrutuário, no sentido de que não pode alterar as características da coisa usufruída, nem praticar atos que prejudiquem o direito do usufrutuário. 
  • Cuide das reparações extraordinárias do imóvel, das quais o usufrutuário estará obrigado a notificá-lo quando a necessidade de as fazer for urgente. 
  • Pagar os impostos correspondentes ao usufruto, com exceção do Imposto sobre Imóveis (IBI), que ficará a cargo do usufrutuário. Você também terá que pagar as taxas da comunidade. 
  • Responder ao usufrutuário, no caso de o bem ser penhorado ou vendido para saldar o pagamento de uma dívida. 

Quando o nó proprietário adquire o uso e gozo

Para que ele nó proprietário pode adquirir o uso e gozo da propriedade, conforme já estabelecido no artigo "Nuda propiedad: O que é"*, você também deve adquirir o usufruto. A posse plena do imóvel será realizada a partir da consolidação da mera posse e usufruto. Essa situação pode ocorrer por dois motivos. 

Em primeiro lugar, para a compra do usufruto. O usufrutuário pode vender o seu direito sobre o imóvel ao nu-proprietário, ação que significará a consolidação da mera propriedade e do usufruto, e que permitirá ao atual proprietário do imóvel o pleno domínio do seu uso e gozo. 

Por outro lado, pela extinção do usufruto. Entre outras causas tipificadas pelo artigo 561-16 do Código Civil da Catalunha, o usufruto pode ser extinto pelos seguintes motivos: 

  • Falecimento do usufrutuário: A morte do usufrutuário implica automaticamente a consolidação pelo nu-proprietário da propriedade plena do imóvel. Se o usufruto corresponder a mais de uma pessoa em conjunto, só com a morte de todos os usufrutuários é que o nu-proprietário terá pleno domínio. 
  • Cumprimento do prazo para o qual foi estabelecido: No caso de o usufruto ser constituído por prazo determinado, o seu cumprimento antes da morte do usufrutuário implica a consolidação pelo nu-proprietário do bem, salvo acordo em contrário. 
  • Cumprimento da condição resolutiva estabelecida no contrato de usufruto: Caso o usufruto se estabeleça com condição resolutiva, o cumprimento dessa condição significaria a consolidação do nu-proprietário do bem. Por exemplo, diante de uma condição resolutiva de casamento, no momento em que o usufrutuário se casasse, o nu-proprietário obteria a propriedade plena. 

A tributação da propriedade nua 

  • Na demonstração do resultado: Ter a mera posse de um imóvel não gera nenhum tipo de tributação na demonstração do resultado. Embora o imóvel deva ser incluído na demonstração do resultado, deve-se especificar que o mesmo possui propriedade nua, fato este que não gera tributação ou como imputação imobiliária. Caberá ao usufrutuário declará-lo em seu Imposto de Renda Pessoa Física, informando se o imóvel está arrendado ou à sua disposição. 
  • No imposto sucessório: Na liquidação do Imposto Sucessório é tributado apenas o valor da mera posse do imóvel, ou seja, subtraindo-se o valor do usufruto do mesmo. 
  • Na venda do imóvel nu: No caso da venda da nua propriedade, o IRPF registrará também a venda da nua propriedade do imóvel, e não o preço do imóvel inteiro.