Las personas transmitentes de viviendas han de entregar el certificado de aptitud de edificios si la transmisión es de un edificio de vivienda que está obligado a pasar la inspección, y asumir su coste económico. En supuestos de propiedad horizontal, quien tendrá que asumir su coste económico será la comunidad de propietarios. 

El informe de la inspección técnica de edificios, regulada a nivel autonómico en el Decreto 67/2015, de 9 de Mayo de 2015, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio, es documento que llevan a cabo profesionales técnicos competentes para determinar el estado del edificio y orientar la propiedad en las actuaciones a realizar para cumplir el deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación.  

Hay que tener en cuenta también la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.  En su artículo 28.3 se establece que  los contenidos y la vigencia de las inspecciones técnicas de los edificios de viviendas se deben determinar por reglamento. Asimismo, el artículo 22 prevé que, para conseguir unos niveles elevados de calidad del parque inmobiliario residencial, el departamento competente en materia de vivienda debe promover, entre otras cuestiones, el establecimiento de unos programas de inspección técnica de los edificios de viviendas.

Será la administración, en base a este informe de inspección técnica presentado, el que emitirá el certificado de aptitud que se requiere para la escritura de compraventa. 

Solamente se aplicará la normativa en aquellos edificios donde exista el uso de vivienda. En los edificios unifamiliares donde su edificación principal esté separada 1,5 metros o más de la vía pública, zonas de uso público y fincas adyacentes; no se aplicará.

¿Qué viviendas están obligadas a pasar la inspección técnica?  

Las viviendas obligadas a pasar la inspección técnica son los edificios que tienen una antigüedad de 45 años o más como regla general.  La fecha para determinar la antigüedad es la que consta en el catastro. Excepciones: 

Supuestos en que no se cumple la regla general:

  1. Será obligatoria la inspección técnica cuando lo determinen programas o ordenanzas locales, o por petición a través de un requerimiento del ayuntamiento del municipio dónde se localiza la finca o de la Agencia de la Vivienda de Catalunya.
  2. Será obligatoria la inspección técnica cuando el edificio o viviendas del edificio se han de acoger a programas públicos de ayudas para el fomento de la rehabilitación.
  3. En los edificios de viviendas que lleven a cabo rehabilitaciones integrales y hayan obtenido licencia municipal de primera ocupación, el plazo de antigüedad se inicia a partir de la fecha de finalización de las obras de rehabilitación integral.
  4. Los edificios de viviendas sobre los cuales se haya iniciado el expediente de declaración de ruina quedarán excluidos.

Existe una excepción : El notario podrá exonerar a la persona transmitente de la obligación de entregar el certificado si ésta no puede disponer del certificado de aptitud y del informe técnico por causas que deberán quedar debidamente justificadas.

En los edificios en régimen de Propiedad Horizontal, la Comunidad de Propietarios es la responsable de cumplir con la obligación técnica, y la que tiene que asumir su coste económico. Consecuentemente, al ser la responsable podrá incurrir a sanciones.

¿Cómo puede conseguir el certificado de aptitud?   

  1. Contacta con un técnico competente: un arquitecto, un arquitecto técnico o un aparejador.
  2. Inspección al edificio: el técnico realizará una inspección visual del inmueble.
  3. Elaboración del informe ITE, dónde se plasmarán los resultados de la inspección.
  4. Normalmente, el mismo equipo profesional que ha elaborado el ITE será el responsable de entregar el informe a la Agencia Catalana de la Vivienda de Catalunya, y solicitar el certificado de aptitud del edificio.

¿Qué calificación pueden tener las deficiencias según el ITE?

  • Deficiencias muy graves: son las que, por su alcance y gravedad, representan un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de las personas y bienes, y requieren una intervención inmediata consistente en el desalojo del edificio o la adopción de otras medidas de carácter urgente y cautelar, que pueden incluir la ejecución de obras o, en su caso, la declaración de ruina del edificio. Han de ser advertidas al Ayuntamiento y tienen la consideración de  situaciones de riesgo inminente para la salud y la seguridad de las personas y las cosas (art, 9 )
  • Deficiencias graves: son las que, por su incidencia, representan un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad, que presupongan un riesgo para la seguridad de las personas o bienes, y que requieren en una primera fase la adopción de medidas cautelares y en una segunda fase la ejecución de las obras para subsanar estas deficiencias.
  • Deficiencias importantes: son las que, a pesar de no representar en un principio un riesgo inminente ni para la estabilidad del edificio ni para la seguridad de las personas, afectan su salubridad y funcionalidad, al haberse constatado un proceso gradual de pérdida de las prestaciones básicas originarias, que hace necesaria una intervención correctora que no puede quedar relegada a trabajos de mantenimiento.
  • Deficiencias leves: son aquellas no incluidas en los apartados anteriores, que hacen necesaria la realización de trabajos de mantenimiento preventivo y/o corrector para evitar su agravamiento, así como que puedan provocar la aparición de nuevas deficiencias.

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