EL PROCEDIMENT NOTARIAL DE L'ART, 18. 2 DE LA LLEI DEL CADASTRE IMMOBILIARI

L'ESMENA DE DISCREPÀNCIES

(Sèrie Registre i Cadastre) 

Si el teu escriptura de propietat no concorda amb el cadastre has de seguir llegint. És una consulta d'el sector immobiliari freqüent que ens arriba a la notaria.

La concordança entre el Cadastre i el Registre és una vella aspiració de sistema immobiliari espanyol. després de la reforma de la Llei de Cadastre Immobiliari (En endavant, LCI) l'any 2015 i de la legislació hipotecària s'ha abordat aquest tema.

Cal partir de el fet que tal concordança no només planteja problemes pràctics de primera magnitud, sinó que que aconseguir tal concordança és una qüestió que pot arribar a ser molt complexa. Dit això cal afirmar que tots els sectors implicats estan fent un esforç enorme per aconseguir la concordança de la realitat amb el Cadastre i per tant amb el Registre. 

La concordança entre realitat Cadastre i Registre exigeix ​​un breu comentari. En aquest petit treball ens ocupem dels mecanismes que preveu la legislació de l'cadastre (LCI) perquè la representació gràfica cadastral concordi amb la realitat. És una cosa de sentit comú i que avui amb els mitjans tècnics existents és possible. Una altra cosa, és dotar la descripció fàctica de la finca dels poderosos efectes que la legislació hipotecària atorga als drets, com el de propietat. el notari Enric Brancos s'ocupa de posar en relleu aquest problema i part del principi que per més que la finca sigui l'objecte de el dret, la discrepància en relació a les circumstàncies físiques és qüestió de fet que queda fora de l'Registre i subjecta a prova davant els tribunals. 

Qüestió teòrica a part, ara vull comentar com donar d'alta, baixa o modificar les circumstàncies físiques de parcel·les cadastrals amb la realitat. Per tant, es parteix de el fet, que realitat i cadastre no coincideixen. Uns exemples, són clarificadors: 

  • L'edifici té una planta més. 
  • La superfície de la finca és més gran o més petita que la que reflecteix el Cadastre. 
  • Els límits estan equivocats. 

D'altra banda, no hem d'oblidar que la rectificació de l'Cadastre influeix en el Registre. En molts casos aquestes discrepàncies es deuen a diferències en la superfície d'una finca. Moltes vegades la diferències entre el Cadastre i el Registre és petita. Per petita, s'ha d'entendre inferior a el 10 per cent de la superfície registral (Art, 9 b) parf, sisè) o cadastral (Art, 45 LCI).

Permeteu-me que breument indiqui com accedeix una finca a l'Cadastre. Accedir a l'Castro es denomina incorporar. Incorporar significa no només accedir a l'Cadastre per primera vegada, sinó incorporar les alteracions o modificacions a l'objecte de que la parcel·la cadastral coincideixi amb la realitat. La pròpia LCI el crida alta, baixa o modificació de la descripció cadastral dels immobles (Art. 13 LCI).

Aquest extrem està regulat en el article 11 de la LCI. 

Els mètodes d'incorporació o accés d'una finca a l'Cadastre són:

1.- Declaracions, comunicacions i sol·licituds

Són objecte de regulació en el article 13 de la LCI que fa a l'procediment d'incorporació mitjançant declaracions; l'article 14 de la LCI que fa a l'procediment d'incorporació mitjançant comunicacions; l'article 15 que fa a l'procediment d'incorporació mitjançant sol·licitud.  

L'article 16 conté regles comunes i l'article 17 es refereix a la notificació i eficàcia dels actes d'incorporació mitjançant el procediment de declaració o comunicació. 

En definitiva, les parcel·les accedeixen a el cadastre per que hi ha una declaració de l'interessat, Una comunicació d'un funcionari o una sol·licitud de l'Administració a el particular perquè incorpori la seva finca a el cadastre. 

2.- Esmena de discrepàncies

També es modifica el cadastre mitjançant un procediment d'esmena de discrepàncies i rectificació que regula el art, 18 de la LCI.  Aquest procediment es desdobla en dos. El procediment que s'inicia per la Administració (Art, 18.1 LCI) i el procediment notarial d'esmena de discrepàncies. Aquest procediment es regula en el nº 2 de l'article 18 de la LCI i té per objecte esmenar les discrepàncies entre la realitat i el cadastre. Es materialitza en un acta notarial  específica però no veig inconvenient en què es materialitzi també dins d'una escriptura per exemple de compravenda o de segregació on es posa de manifest la discrepància entre la realitat i el cadastre. 

Requisits perquè pugui atorgar l'acta notarial: 

  • autoritzar- un fet, acte o negoci en un document públic. Per exemple, una compravenda o una segregació. 
  • L'existència d'una discrepància entre la realitat física i la certificació cadastral (Art, 18.2 LCI). 
  •  Acreditació segons el parer de notari de per qualsevol mitjà de prova admès en dret de la discrepància (art, 18.2 c).
  • Notificació als confrontants que puguin resultar afectats per la discrepància. El confrontant ha de quedar afectat segons el parer de l'notari. Per exemple, si és possible una invasió dels elements comuns es notificarà el President de la Comunitat. Per contra, si és una finca en règim de propietat horitzontal i els límits amb les finques confrontants són fixos i incontestables no s'ha de notificar a aquests ja que en cap cas queden afectats. 
  • Transcurs de 20 dies sense oposició. El notari incorporarà la nova descripció a el document o bé atorgarà nou document amb la mateixa. 
  • Dins dels 20 dies el confrontant afectat manifesta oposició o quan aquesta no resultés degudament acreditada, el notari deixarà constància d'ella en el document públic i, per mitjans telemàtics, ha d'informar de la seva existència a la Direcció General d'Cadastre perquè, si s'escau, aquesta incoï el procediment oportú (art, 18, d LCI).

En síntesi, és un procediment senzill quan no hi ha oposició.

A la Notaria Bosch-Bages de Barcelona pots consultar aquest servei.

Si ho desitja pot fer una consulta en línia a la notaria. També podeu demanar cita per a una videoconferència amb el notari i poder resoldre els vostres dubtes. Aquest tipus de servei notarial en línia és perfecte quan no s'ha de redactar documents. Feu clic a aquest enllaç: notària online per sol·licitar més informació.

També oferim un altre tipus de servei online, com la sol·licitud ràpida de còpies simples en línia. Ompliu el formulari de la pàgina i podreu demanar la seva còpia simple de forma telemàtica.

Com a anècdota comentarem que la paraula cadastre moltes vegades es busca a Google com catatsro, Segons la informació que proporciona el propi cercador, però es corregeix automàticament la cerca.