EL CONTRACTE D'ARRES CONDICIONAT AL FINANÇAMENT

(comentari a la Sentència de l'Audiència de Barcelona núm. 55/2023 de 18 de gener de 2023). 

Els fets són els següents. Una fundació compra a la senyora Camila -de fet es tracta d'un intermediari que probablement havia comprat el pis a la senyora Camila- un pis per import de 99.000 €. El 14 de maig del 2018 paga 300 € en concepte de reserva, el dia 17 de maig signa unes arres d'acord amb l'article 1454 del CC de 10.000€. Es fixa per al pagament total del preu i la data per escripturar: el dia 14 de setembre de 2018. A les arres estableixen una condició resolutòria. Sí que el comprador -que sol·licitarà finançament- no l'obté té la facultat d'instar la resolució. 

El fet és que la Fundació no aconsegueix finançament i la Sra. Camila es queda el senyal ja que entén que hi ha un incompliment del contracte d'arres a partir del 14 de setembre del 2018. Aquest és un cas molt típic. 

Al plet figura un certificat del Banc de Santander de l'any 2019, dient que la Fundació va sol·licitar finançament per 100.000 € al maig de 2018 però aquesta es va denegar per considerar el Banc manca de solvència en el sol·licitant. 

La Fundació demanda la devolució dels 10.300 € lliurats a concepte de reserva i arres més els interessos legals augmentats en dos punts. La demandada Camila al·lega que no se li va comunicar que la Fundació no tenia finançament, i que en no personar-se a l'escriptura el dia 14 de setembre de 2018 entén que es va produir un desistiment unilateral amb la conseqüència -segons la seva opinió lògica- de pèrdua de les arres. 

El jutge de primera instància dóna la raó en tot a la Fundació i imposa les costes a la demandada. En alçada, l'Audiència ratifica la sentència de primera instància i també imposa les costes. 

Comentaris:

  1. Crida l'atenció que s'apliqui el l'article 1454 al contracte, i no l'article 621-54 del CCCat. No es va al·legar, però és clar que hi ha un problema de llei aplicable al contracte. La llei aplicable és el CC de Catalunya, no el CC espanyol. Això que pot semblar poc important no ho és perquè la normativa catalana preveu un altre règim. Això no obstant, les sentències apliquen la condició resolutòria. 
  2. D'acord amb la condició resolutòria pactada, la manca de finançament determina que el comprador pot resoldre el contracte i així ho fa. Aquest mecanisme és aplicable i no la clàusula d'arres. On és la diferència? La diferència rau que la clàusula d'arres penitencials faculta una resolució sense condició. És a dir, és una excepció al principi que els contractes vinculen les parts. Amb una clàusula d'arres un pot desistir del contracte, però -això sí- amb la penalització de perdre les arres lliurades.

Annex informatiu

La condició resolutòria en un contracte d'arres és una clàusula que estableix les condicions sota les quals el contracte pot ser rescindit o anul·lat per alguna de les parts involucrades. En el context dels contractes d'arres, que són acords preliminars en la compravenda de béns (usualment immobles), aquesta condició permet a les parts retractar-se del compromís de compra o venda sota certes circumstàncies prèviament acordades, cosa que comporta la devolució de les arres o senyal lliurades, o al pagament duna penalització, segons estigui estipulat en el contracte.

Els arres són una bestreta del preu total de venda, i serveixen com a garantia que el comprador té la intenció de procedir amb la compra, i el venedor amb la venda. Depenent del tipus d'arres que es pactin (confirmatòries, penals o penitencials), la condició resolutòria tindrà diferents implicacions en cas d'incompliment:

La condició resolutòria, per tant, és una eina clau dins del contracte d'arres que defineix les conseqüències de no seguir endavant amb la compra o venda acordada, oferint una via de sortida negociada i regulada per a ambdues parts en cas que alguna decideixi no concloure amb l'acord de compravenda inicial. Aquest tipus de clàusula proporciona seguretat i claredat a la transacció, establint per endavant les penalitzacions o passos a seguir davant l'incompliment del contracte.