Arres segons el CCCat

Com signar un contracte d?arres quan el comprador pensa acudir al finançament d?un Banc per a la compra?

El primer que cal afirmar és que a Catalunya hi ha un codi Civil propi de la comunitat. En matèria d'obligacions i contractes la matèria es tracta al Llibre VI. Va ser aprovat pel Parlament de Catalunya el 8 de febrer del 2017 i va entrar en vigor l'1 de gener del 2018 (DF 9). 

En segon lloc, cal assenyalar que el llibre VI conté una regulació completa, actualitzada i moderna del contracte de compravenda. A més al article 621-8 regular les arres. en el seu numeral primer regula les arres confirmatòries. També s'anomenen paga i senyal. És a dir, un lliurament a compte del preu que implica que el contracte és ferm i que neixen a partir de aquell moment les obligacions entre el comprador i el venedor. Bàsicament, el comprador ha de pagar el total preu i el venedor ha de lliurar o posar a disposició del comprador la cosa venuda. 

Al numeral segon, regula les arres penitencials. És a dir, les arres que atorguen a les dues parts intervinents al contracte una especial facultat de rescindir el contracte. Aquesta facultat té l'efecte que si aquesta rescissió es produeix per exercitar-la el comprador, perd les arres. En canvi, si el que exercita aquesta facultat és el venedor, ha de tornar doblegades les arres. Sense tanmateix, aquest numeral segon de l'article 621-8 exceptua el cas del article 621-49. 

Aquest precepte és singular, i es va introduir a causa de la realitat de les compravendes immobiliàries a Catalunya, i -per què no dir-ho- a tot Espanya. El substrat fàctic és simple: la majoria de les compres d'immobles necessiten de la finançament hipotecari d'un banc. Què passa si després de la signatura de les arres el Banc no dóna el finançament? Evidentment, el comprador no podrà comprar en la major part de les ocasions, i això pot produir -d'existir-ne una clàusula d'arres- que es doni un desistiment -almenys tàcit- del comprador i aquest perdi les arres. 

Aquest és el substrat fàctic de l'article 621-49 del CCCcat que es titula “previsió de finançament per tercer”. Repetim el supòsit del Càrrec anterior. El comprador té una compravenda signada amb contracte d'arres, però el Banc no li dóna el finançament. Què fer en aquests casos? 

Òbviament, cal pactar les conseqüències de la manca de finançament del comprador al contracte de compravenda. Però, i si no es pacta? El comprador té un greu problema i es pot veure en la tessitura de perdre les arres. 

Requisits per a la seva aplicació del article 621-49 del CCCat són:

1. pacte que el comprador preveu acudir al finançament per una entitat de crèdit. Es pot afegir en tot o part del preu, però n'hi ha prou amb indicar que la compravenda es vol finançar. Noteu que l'únic finançament possible és el d'una entitat de crèdit, no per exemple el finançament per una altra persona física o jurídica.
2. Reserva expressa de la facultat de desistir del contracte per part del comprador.
3. Justificació documental i dins del termini pactat de l'entitat finançadora negant el finançament, o si escau, la subrogació a la hipoteca ja existent. Aquest requisit en té una excepció: la negligència del comprador. En aquest cas, estem davant d'una qüestió de prova. Sempre és difícil la prova de la negligència.

Efectes del desistiment del comprador quan resulta justificada la manca de finançament:

1. Neix l'obligació del venedor a la devolució del preu lliurat. Bé arres, o bé en un altre concepte. Totes les quantitats lliurades han de ser retornades al comprador.
2. Neix l'obligació del comprador de deixar el venedor al mateix estat que estava abans de formalitzar el contracte (Aquesta qüestió també planteja problemes. Quines despeses cal tornar? Pensem que abans de la formalització hi ha despeses: cèdula d'habitabilitat, honoraris d'intermediaris, valoracions etc…). A tall d'exemple, si el comprador té les claus de la finca, haurà de tornar-les. Si ha efectuat obres, haurà de reposar-les, excepte pacte a contrari.