الرهون العقارية ، ما هي المفاهيم والمصطلحات التي يجب أن تعرفها

كما هو منصوص عليه في المادة 12 من قانون الائتمان العقاري ، فإنه يلزم المُقرض  في عبارة ما قبل التعاقد (المرحلة التي يتم فيها الاتفاق على العقد ولم يتم إبرامها بعد وغير ملزم) لتحديد المعلومات الضرورية التي يجب أن يقدمها المقترض بوضوح وبشكل مباشر حتى يتمكن من تقييم ملاءة الطرف المدين.  يجب على المدين تقديم المعلومات خلال فترة محددة من قبل الطرف الدائن ، ويجب أن تكون متناسبة ولا تتجاوز الحدود اللازمة لمتابعة التقييم الصحيح. 

بدلا من ذلك ، التسجيل ليس ضروريا  إلى السجل لحفظ هذه الأنشطة عندما تقوم بها مؤسسة ائتمانية أو مؤسسة ائتمانية مالية أو فرع في إسبانيا  من مؤسسة ائتمانية. 

يجب تسجيل وسطاء الائتمان في السجل المشار إليه في قانون الائتمان العقاري نفسه ، من أجل القيام بأنشطة الوساطة الائتمانية.

وفقًا لفقه المحكمة العليا و CJEU ، فإن واجب الدائن بالشفافية يعني أن المستهلك لديه معلومات مفهومة "قبل إبرام العقد" حول شروط العقد ونتائج البنود المذكورة في تنفيذ العقد. يمكن العثور على الشفافية الرسمية المنصوص عليها في المادة 14 من قانون الائتمان العقاري. ينشئ قائمة بالوثائق التي يجب على المُقرض تسليمها للمقترض مع أ 10 أيام على الأقل إشعار بخصوص توقيع العقد. تتكون هذه الوثائق من: 

1. فين (صحيفة المعلومات الأوروبية الموحدة) ، والتي تعتبر عرضًا ملزمًا.
2. FIAE (ورقة تحذير موحدة). يجب الإبلاغ عن البنود ذات الصلة ، مثل تلك المتعلقة بالحد التنازلي لتغير سعر الفائدة (الحد الأدنى) ، وإمكانية الاستحقاق المبكر ، وتوزيع المصروفات أو مخاطر القروض بالعملة الأجنبية ؛
3. في حالة أ قرض بسعر فائدة متغير، لوثيقة منفصلة مع إشارة خاصة إلى المدفوعات الدورية التي يجب أن يدفعها المقترض في سيناريوهات مختلفة لتطور أسعار الفائدة. 
4. ل نسخة المشروع، والتي يجب أن تعكس محتوى المعلومات الواردة في النقاط 1 و 2 و 3 أعلاه.  
5. المستند الذي يكسر ملف الإنفاق التي تتوافق مع المُقرض والتي تتوافق مع المقترض: 
   1. سوف تتوافق نفقات تقييم العقارات مع المقترض ونفقات الإدارة للمقرض. 
   2. سيتحمل المقرض تكاليف رسوم كاتب العدل لسند قرض الرهن العقاري وسيتحمل مقدم الطلب تكاليف النسخ. 
   3. يتحمل المُقرض تكاليف تسجيل الضمانات في سجل الممتلكات. 
   4. سيتم دفع ضريبة نقل الملكية والأفعال القانونية الموثقة وفقًا لأحكام اللوائح الضريبية المعمول بها.
6. الاشتراكية لا تطلب مؤسسة الائتمان من المستهلك التعاقد على سياسة تأمين ضمان الوفاء بالتزامات العقد ، أو الاشتراك في تأمين ضد الأضرار فيما يتعلق بالعقار موضوع الرهن العقاري وبقية التأمينات المنصوص عليها في لوائح سوق الرهن العقاري ، يجب أن يسلم للمقترض في كتابة شروط تأمين الضمانات التي تطلبها. 
7. عندما من المقرر أن يكون القرض إضفاء الطابع الرسمي عن طريق الفعل العام، سيتم إبلاغ المقترض بالالتزام بتلقي مشورة شخصية ومجانية من كاتب العدل الذي يختاره المدين. 

وفقًا لفقه المحكمة العليا و CJEU ، فإن واجب الدائن بالشفافية يعني أن المستهلك لديه معلومات مفهومة "قبل إبرام العقد" حول شروط العقد ونتائج البنود المذكورة في تنفيذ العقد. يمكن العثور على الشفافية الرسمية المنصوص عليها في المادة 14 من قانون الائتمان العقاري. ينشئ قائمة بالوثائق التي يجب على المُقرض تسليمها للمقترض مع أ 10 أيام على الأقل إشعار بخصوص توقيع العقد. تتكون هذه الوثائق من: 

1. فين (صحيفة المعلومات الأوروبية الموحدة) ، والتي تعتبر عرضًا ملزمًا.
2. FIAE (ورقة تحذير موحدة). يجب الإبلاغ عن البنود ذات الصلة ، مثل تلك المتعلقة بالحد التنازلي لتغير سعر الفائدة (الحد الأدنى) ، وإمكانية الاستحقاق المبكر ، وتوزيع المصروفات أو مخاطر القروض بالعملة الأجنبية ؛
3. في حالة أ قرض بسعر فائدة متغير، لوثيقة منفصلة مع إشارة خاصة إلى المدفوعات الدورية التي يجب أن يدفعها المقترض في سيناريوهات مختلفة لتطور أسعار الفائدة. 
4. ل نسخة المشروع، والتي يجب أن تعكس محتوى المعلومات الواردة في النقاط 1 و 2 و 3 أعلاه.  
5. المستند الذي يكسر ملف الإنفاق التي تتوافق مع المُقرض والتي تتوافق مع المقترض: 
   1. سوف تتوافق نفقات تقييم العقارات مع المقترض ونفقات الإدارة للمقرض. 
   2. سيتحمل المقرض تكاليف رسوم كاتب العدل لسند قرض الرهن العقاري وسيتحمل مقدم الطلب تكاليف النسخ. 
   3. يتحمل المُقرض تكاليف تسجيل الضمانات في سجل الممتلكات. 
   4. سيتم دفع ضريبة نقل الملكية والأفعال القانونية الموثقة وفقًا لأحكام اللوائح الضريبية المعمول بها.
6. الاشتراكية لا تطلب مؤسسة الائتمان من المستهلك التعاقد على سياسة تأمين ضمان الوفاء بالتزامات العقد ، أو الاشتراك في تأمين ضد الأضرار فيما يتعلق بالعقار موضوع الرهن العقاري وبقية التأمينات المنصوص عليها في لوائح سوق الرهن العقاري ، يجب أن يسلم للمقترض في كتابة شروط تأمين الضمانات التي تطلبها. 
7. عندما من المقرر أن يكون القرض إضفاء الطابع الرسمي عن طريق الفعل العام، سيتم إبلاغ المقترض بالالتزام بتلقي مشورة شخصية ومجانية من كاتب العدل الذي يختاره المدين. 

في قانون التوثيق ، سيتحقق كاتب العدل من استلام الطرف المدين للمستندات الداعمة الواردة في المادة 14 من القانون ، وأنه تم تسليمها خلال الفترة المحددة قانونًا ، ويجب أن يبلغ بشكل فردي عن الظروف الخاصة لعرض يقرض.  أخيرًا ، سيجري الطرفان اختبارًا صادرًا عن كاتب العدل ، والذي سيتم من خلاله إثبات أن الأطراف قد تم إبلاغها وأنهم يفهمون محتوى العرض. 

يقع على عاتق البائع واجب الإبلاغ عن خصائص العرض الملزم ، بشكل واضح وصريح ، دون التسبب في حدوث خطأ أو رذيلة ، وتقديم معلومات شخصية للمستهلك تسمح له بتقييم العرض بشكل صحيح ، من منظور الحاجة. شخصي. المستهلك فيما يتعلق باحتياجاته وتفضيلاته ووضعه المالي ... ستنعكس بياناته من خلال صحيفة المعلومات الأوروبية الموحدة (FEIN).

تنص المادة 25 من قانون الائتمان العقاري على أن القرض المقدم إلى الشخص الطبيعي والمضمون بضمان الرهن العقاري ، الفائدة الافتراضية ستكون الفائدة المجزية زائد 3 نقاط النسبة المئوية طوال الفترة التي تكون مطلوبة فيها. الفائدة على التأخر في السداد منفردا قد تتراكم على أصل الدين المستحق والسداد المعلق ولا يجوز كتابتها بأي حال من الأحوال.  هذا التنظيم إلزامي ، أي أنه إلزامي ولا يوجد اتفاق بين الأطراف على محتوى المصلحة الافتراضية. 

عندما يعرب المقترض عن رغبته في السداد مبكرًا ، فإن سيكون للمقرض ثلاثة أيام عمل للمطالبة بتسليم المعلومات من المقترض لإجراء تقييم هذه العملية.  سيتم احتساب الخسارة المالية التي تكبدها المقرض ، بما يتناسب مع رأس المال المدفوع ، كفرق سلبي بين رأس المال القائم في وقت السداد المبكر والقيمة السوقية الحالية للقرض. 

كيف يتم حسابها؟

يتم حسابه عن طريق عملية حسابية ، والتي تعبر عن معدل الفائدة الاسمي والعمولات ومدة العملية. يتم التعبير عنه كنسبة مئوية ويشير إلى "تكلفة" الرهن العقاري ، مع فائدة مقارنة عروض ائتمان الرهن العقاري المختلفة المتاحة في المؤسسات المالية. 

النضج المبكر عندما يحدث يتفقون معا المتطلبات التالية: 

1. أن يكون المقترض متخلفًا عن سداد جزء من رأس المال أو الفائدة. 
2. أن مبلغ الأقساط المتأخرة وغير المستوفاة يساوي على الأقل:
   1. 1. لو تقابلنا في النصف الأول من القرض: 

بنسبة 3 ٪ من مبلغ رأس المال الممنوح ، أو عندما تكون الأقساط المتأخرة وغير المستوفاة معادلة لعدم دفع اثني عشر قسطًا شهريًا أو عددًا من الأقساط بحيث يفترض أن المدين قد أخل بالتزاماته لفترة في اثني عشر شهرًا على الأقل. 

1. 1. 2. لو تقابلنا في النصف الثاني من مدة القرض: 

بنسبة 7٪ من قيمة رأس المال الممنوح. سيتم اعتبار هذا المطلب مستوفى عندما تكون الأقساط المتأخرة وغير المستوفاة معادلة لعدم دفع خمسة عشر قسطًا شهريًا أو عددًا من الأقساط بحيث يفترض أن المدين قد أخل بالتزاماته لفترة تعادل خمسة عشر شهرًا على الأقل. 

3. أن يُلزم المُقرض المُقرض بالسداد ، ومنحه مهلة شهر على الأقل للامتثال ، ويحذره من أنه في حالة عدم حضوره يطالب بكامل السداد المستحق على القرض. 

يمكن القيام بنشاط الاستشارة من خلال: 

1. المقرض 
2. وسيط الائتمان العقاري
3. الممثلين المعينين من قبل أي من المناصب المذكورة أعلاه
4. الأشخاص الذين يقدمون خدمات استشارية ، بشرط أن تكون معترف بهم من قبل الجهات المختصة ، ويخضعون لرقابة المتطلبات التي ينص عليها القانون. 

يجب على الأشخاص المذكورين أعلاه التعبير مسبقًا للمقترض ، مع إعطاء إجابة سلبية أو إيجابية ، إذا كان بإمكانهم تنفيذ الخدمة الاستشارية. في أي حال ، يجب عليهم الإبلاغ مسبقًا عن: 

1. مجموعة المنتجات التي سيتم أخذها في الاعتبار فيما يتعلق بالمشاورة ؛ ص
2. التكلفة  أن تستتبع هذه النصيحة وأنهم سوف يدفعون للمقترض. إذا كانت النصيحة مجانية ، فيجب إبلاغها للمقترض.