Nesta página da área imobiliária do nosso notário explicamos como se realiza a compra e venda de casa, os passos a seguir e o papel do notário neste ato jurídico.
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Procedimentos anteriores Escritura de Venda
Antes de conceder uma escritura perante o notário para a venda de uma casa, as partes costumam recorrer à celebração de um contrato particular entre vendedor e comprador. Isso também é chamado de pré-contrato ou coloquialmente tapeçaria.
Em virtude da liberdade contratual que o Código Civil nos concede, o contrato privado é perfeitamente válido. Assim, ao expressar a declaração de vontade das partes em quererem estabelecer uma relação jurídica de venda, esse contrato é aperfeiçoado e obriga as partes a cumpri-lo.
Dado que o contrato privado já produz efeitos jurídicos, recomenda-se ser previamente avisado por um Notário para conhecer o seu conteúdo. No Notário Bosch & Bages temos o serviço de assessoria jurídica, entre em contato conosco.
Nesta etapa é imprescindível verificar se a casa está livre de gravames, se tem hipoteca, se foi retomada, se existe algum tipo de gravame sobre o terreno ...
O notário na venda
Como um direito que é reconhecido ao comprador (ver aqui a Lei dos consumidores e utilizadores), procederá à escolha de um notário.
Embora o documento já tenha efeitos na venda, É altamente recomendável ir ao cartório para fazer a escritura da venda da casa. Ao conceder o documento público, produz efeitos superiores ao privado, ao mesmo tempo que confere segurança jurídica e legalidade ao seu conteúdo. Para que a escritura pública se transforme no veículo que introduzirá o contrato de venda no registo de propriedade.
Perante notário, as partes irão declarar a sua vontade de conceder a venda, juntamente com as suas cláusulas ou contratos. Essas declarações receberão fé, ou seja, serão confiáveis (o documento particular não é).
O notário, além de dar fé, dá segurança jurídica ao ato. Procederá à verificação da Identidade (com RG ou passaporte), capacidade e legitimidade do comprador e do vendedor (no caso de atuarem por conta de outrem, como procurador, representar menor ou pessoa jurídica).
Também será credenciada a escritura de propriedade do terreno ou domicílio, com base em Escritura, sentença judicial ou Lei da Administração Pública.
Por outro lado, o vendedor deverá comprovar na escritura que a casa está livre de locação e ocupantes. O notário, antes do contrato de venda, exigirá do cartório uma nota comprovando quem é o proprietário, se o terreno é gratuito e se não há hipoteca ou penhora.
Quanto aos dados cadastrais, será exigido na escritura que seja credenciado o número de referência cadastral da casa, que será descontado do último recibo de IBI que o vendedor deverá entregar. Também será solicitado um certificado cadastral descritivo e gráfico, o qual será incorporado à escritura, a fim de verificar a coincidência ou discrepância entre a Escritura Pública e o Registro.
Por outro lado, serão solicitados o Certificado de Eficiência Energética, o Certificado de habitabilidade e a Verificação dos meios de pagamento.
Casos especiais
Esquema de lucro ou residência familiar
O notário verificará com base no documento fornecido sobre a propriedade do terreno, se a casa constitui uma habitação familiar habitual. No caso assim constituído, será necessária a anuência do cônjuge do vendedor.
Por outro lado, nos acordos matrimoniais, nos casamentos que constituem o seu regime de bens conjuntos, o cônjuge da parte vendedora deve consentir na referida venda.
Carcaça de Proteção Oficial
No caso de a venda se constituir em casa oficialmente protegida, o notário notificará o preço máximo pelo qual aquele imóvel pode ser vendido, nunca podendo ultrapassar o valor assinalado. O comprador deve se submeter às obrigações exigidas para adquirir este tipo de moradia.
Despesas da venda
Os impostos que as partes terão que pagar são 5. Se não for combinado quem paga cada despesa no contrato privado, ou se for indicado que as despesas serão feitas de acordo com a Lei, a parte vendedora pagará o mais-valia, e a maior parte da escrita. Caberá ao comprador a outra parte da escritura (cópias), as taxas de inscrição e as taxas de transmissão.
No caso de o vendedor ser incorporador imobiliário, é vedado ao comprador assumir despesas que por lei sejam do vendedor. Seria um exemplo, ganho de capital municipal, as despesas de declaração de nova construção e divisão horizontal, ou cancelamento de hipotecas.
Registro de la Propiedad
Ao final da escritura de venda, deve ser registrado por procedimento telemático. O notário pode ser feito se este meio for solicitado.
É uma opção altamente recomendável, pois representa uma garantia contra outros documentos que entrem no Registro.
A Escritura também pode ser apresentada por meio de cópia autorizada pelo cartório e entregue no cartório.
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Gemma Mestre Gallofré