LA PROCÉDURE NOTARIALE DE L'ART, 18. 2 DE LA LOI CATASTRE IMMOBILIÈRE

LE RECOURS DES DISCRÉPANCES

(Série Registre et Cadastre) 

Si votre acte de propriété n'est pas conforme au cadastre, vous devez continuer à lire. C'est une requête de biens immobiliers fréquente qu'elle parvient au bureau du notaire.

La concordance entre le cadastre et le registre est une ancienne aspiration du système immobilier espagnol. Après réforme de la loi sur le cadastre immobilier (ci-après, LCI) l'année 2015 et le législation hypothécaire Ce problème a été abordé.

Nous devons partir du fait qu’une telle concordance pose non seulement des problèmes pratiques de première ampleur, mais qu’une telle concordance est une question qui peut devenir très complexe. Cela dit, il faut affirmer que tous les secteurs concernés font un effort énorme pour parvenir à la concordance de la réalité avec le Cadastre et donc avec le Greffe. 

L'accord entre le Cadastre et la réalité du Greffe appelle un bref commentaire. Dans ce petit ouvrage, nous abordons les mécanismes prévus par la législation cadastrale (LCI) pour que la représentation graphique cadastrale corresponde à la réalité. C'est quelque chose de bon sens et qu'aujourd'hui, avec les moyens techniques existants, c'est possible. Une autre chose est de fournir la description factuelle de la propriété avec les effets puissants que la législation hypothécaire accorde aux droits, tels que les droits de propriété. Le notaire Enric Brancos traite de la mise en évidence de ce problème et part du principe que peu importe à quel point le bien fait l'objet de la loi, la divergence par rapport aux circonstances matérielles est un fait qui reste en dehors du registre et qui fait l'objet de preuves devant les tribunaux. 

Une question théorique mise à part, je veux maintenant commenter comment enregistrer, annuler ou modifier les circonstances physiques des parcelles cadastrales avec la réalité. Par conséquent, nous partons du fait que la réalité et le cadastre ne coïncident pas. Quelques exemples clarifient: 

  • Le bâtiment a un étage supplémentaire. 
  • La superficie de la ferme est plus grande ou plus petite que celle reflétée dans le cadastre. 
  • Les limites sont fausses. 

Par contre, il ne faut pas oublier que la correction du cadastre influence le registre. Dans de nombreux cas, ces écarts sont dus à des différences dans la superficie d'une ferme. Plusieurs fois, la différence entre le cadastre et le registre est faible. Par petit, il faut comprendre moins de 10 pour cent de la surface enregistrement (art, 9 b) parf, sixième) ou cadastral (art. 45 LCI).

Permettez-moi de vous indiquer brièvement comment une ferme accède au cadastre. L'accès au Castro s'appelle incorporer. Incorporer signifie non seulement accéder au cadastre pour la première fois, mais aussi incorporer des altérations ou des modifications pour que la parcelle cadastrale coïncide avec la réalité. LCI lui-même l'appelle enregistrement, annulation ou modification de la description cadastrale des propriétés (art. 13 LPC).

Cette fin est réglementée dans le Article 11 de la LCI. 

Les modalités d'incorporation ou d'accès d'une ferme au cadastre sont:

1.- Déclarations, communications et demandes

Ils sont soumis à une réglementation dans le Article 13 de la LCI qui fait référence à la procédure d'incorporation par le biais de déclarations; Article 14 de la LCI qui fait référence à la procédure d'incorporation par voie de communication; Article 15 qui fait référence à la procédure d'incorporation par application.  

L'article 16 contient des règles communes et l'article 17 fait référence à la notification et à l'efficacité des actes d'incorporation par le biais de la procédure de déclaration ou de communication. 

Bref, les parcelles accèdent au cadastre car il y a une déclaration de l'intéressé, une communication d'un fonctionnaire ou une demande de l'Administration à l'individu d'inscrire ses biens dans le cadastre. 

2.- Correction des écarts

Le cadastre est également modifié au moyen d'un procédure de correction des écarts et rectification qui régit le art, 18 du LCI.  Cette procédure se déroule en deux. La procédure qui commence par le administration (art, 18.1 LCI) et la procédure Notaire pour correction des écarts. Cette procédure est régie au n ° 2 de l'article 18 du LCI et vise à corriger les écarts entre la réalité et le cadastre. Il se matérialise dans un déclaration sous serment  spécifique mais je ne vois aucun inconvénient à ce qu'il se matérialise également dans un acte, par exemple de vente ou de ségrégation, où se révèle le décalage entre la réalité et le cadastre. 

Conditions pour que l'acte notarié soit délivré: 

  • Autoriser un fait, un acte ou une entreprise dans un document public. Par exemple, une vente ou une ségrégation. 
  • L'existence d'un décalage entre la réalité physique et la certification cadastrale (Art, 18.2 LCI). 
  •  Accréditation de l'avis du notaire de par tout moyen de preuve admis en droit de la divergence (art, 18.2 c).
  • Notification aux voisins qui pourraient être touchés par l'écart. La mitoyenne doit être affectée à la discrétion du notaire. Par exemple, si une invasion des éléments communs est possible, le Président de la Communauté en sera avisé. Au contraire, s'il s'agit d'une exploitation sous régime de propriété horizontale et que les limites avec les exploitations voisines sont fixes et incontestables, elles ne doivent pas être notifiées car elles ne sont en aucun cas affectées. 
  • 20 jours sans opposition. Le notaire incorporera la nouvelle description dans le document ou accordera un nouveau document avec celui-ci. 
  • Dans les 20 jours, le voisin touché exprime son opposition ou Lorsqu'il n'est pas dûment accrédité, le notaire l'enregistrera dans l'acte public et, par voie télématique, informera la direction générale du cadastre de son existence afin que, le cas échéant, il puisse engager la procédure appropriée (art, 18 , d LCI).

Bref, c'est une procédure simple en l'absence d'opposition.

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À titre d'anecdote, nous commenterons que le mot cadastre est souvent recherché dans Google comme catharsus, selon les informations fournies par le moteur de recherche lui-même, cependant la recherche est automatiquement corrigée.