LE CONTRAT DE DÉPÔT CONDITIONNÉ AU FINANCEMENT

(commentaire au Arrêt du Tribunal de Barcelone n° 55/2023 du 18 janvier 2023). 

Les faits sont les suivants. Une fondation achète Doña Camila - en fait c'est un intermédiaire qui avait probablement acheté l'appartement à Doña Camila - un appartement à 99.000 XNUMX €. Le 14 mai 2018, payez 300 € en réservation, le 17 mai signer quelques dépôts conformément à l'article 1454 du CC de 10.000 14 €. Il est fixé au paiement intégral du prix et à la date de l'acte : 2018 septembre XNUMX. Dans le dépôt ils établissent une condition résolutoire. Si l'acheteur - qui va demander un financement - ne l'obtient pas, il a le pouvoir de demander une résolution. 

Le fait est que la Fondation n'obtient pas de financement et Mme Camila garde le signal car elle comprend qu'il y a un manquement aux contrat d'argent sérieux au 14 septembre 2018. Il s’agit d’un cas très typique. 

Le procès contient un certificat du Banco de Santander de 2019, indiquant que la Fondation avait demandé un financement de 100.000 2018 € en mai XNUMX, mais celui-ci a été refusé car la Banque a considéré le manque de solvabilité du demandeur. 

La Fondation exige la restitution des 10.300 XNUMX € versés en concept de réserve et de dépôt majorés des intérêts légaux majorés de deux points. La défenderesse Camila allègue qu'elle n'a pas été informée que la Fondation n'avait pas de financement et qu'en ne figurant pas dans l'acte du 14 septembre 2018, elle comprend qu'un retrait unilatéral s'est produit avec pour conséquence - à son avis logique - la perte du dépôts 

Le juge de première instance est d'accord en tout avec la Fondation et impose les dépens au défendeur. En appel, la Cour ratifie le jugement de première instance et impose également les dépens. 

Commentaires:

  1. Il est frappant que le Article 1454 dans le contrat, et non dans l'article 621-54 du CCCat. Cela n’a pas été allégué, mais force est de constater qu’il existe un problème de droit applicable au contrat. La loi applicable est le CC de Catalogne et non le CC espagnol. Cela peut paraître sans importance, mais ce n’est pas le cas parce que la réglementation catalane prévoit un autre régime. Toutefois, les peines appliquent la condition résolutoire. 
  2. Selon la condition résolutoire convenue, le manque de financement détermine que l'acheteur peut résilier le contrat et le fait. C'est ce mécanisme qui est applicable et non la clause de caution. Où est la différence ? La différence est que la clause du dépôt pénitentiel autorise une résolution sans condition. Autrement dit, il s’agit d’une exception au principe selon lequel les contrats lient les parties. Avec une clause de dépôt, on peut résilier le contrat, mais - bien sûr - avec la pénalité de perdre les dépôts donnés.

Annexe informative

La condition résolutoire dans un contrat d'argent sérieux Il s'agit d'une clause qui établit les conditions dans lesquelles le contrat peut être résilié ou annulé par l'une des parties concernées. Dans le cadre des contrats d'arrhes, qui sont des accords préliminaires d'achat et de vente de biens (généralement des biens immobiliers), cette condition permet aux parties de se retirer de l'engagement d'achat ou de vente dans certaines circonstances préalablement convenues, ce qui entraîne la restitution des le dépôt ou le dépôt remis, ou le paiement d’une pénalité, tel que stipulé au contrat.

Les Les arrhes sont un paiement anticipé du prix de vente total, et servent de garantie que l'acheteur a l'intention de procéder à l'achat et le vendeur à la vente. Selon le type de caution convenue (confirmatoire, pénale ou pénitentielle), la condition résolutoire aura des implications différentes en cas de non-respect :

La condition résolutoireIl s'agit donc d'un outil clé du contrat d'arrhes qui définit les conséquences de la non-exécution de l'achat ou de la vente convenue, offrant une voie de sortie négociée et réglementée aux deux parties au cas où l'une d'elles décide de ne pas conclure avec le contrat. contrat initial d'achat-vente. Ce type de clause apporte sécurité et clarté dans la transaction, établissant à l'avance les pénalités ou les démarches à suivre en cas de non-respect du contrat.