Hipoteques, que conceptes i termes s'han de saber

Tal com disposa l'article 12 de la Llei de Crèdits immobiliaris, obliga el prestador  en la frase pre-contractual (fase en què es pacta el contracte encara no celebrat i no vinculant) a especificar de manera clara i directa la informació necessària que d'obligat compliment ha de lliurar el prestatari per poder avaluar la solvència de a l'informe deutora.  El deutor ha de facilitar la informació en un termini assenyalat per la part creditora, i aquesta ha de ser proporcional i no excedir dels límits necessaris per a procedir a la correcta avaluació. 

En canvi, no cal la inscripció  a l'Registre per a portar aquestes activitats quan l'exerceixi una entitat de crèdit, un establiment financer de crèdit o una sucursal a Espanya  d'una entitat de crèdit. 

Els intermediaris de crèdit hauran d'estar inscrits en algun Registre assenyalat per la mateixa Llei de Crèdit Immobiliari, per poder exercir les activitats d'intermediació creditícia.

A mesura que la jurisprudència de Tribunal Suprem i de l'TJUE, el deure de transparència de l'prestador comporta que el consumidor disposi "abans de la celebració de el contracte" d'informació comprensible sobre les condicions contractades i les conseqüències d'aquestes clàusules en l'execució de l'contracte celebrat. La transparència formal, es pot trobar estipulat en el article 14 de la Llei de Crèdit Immobiliari. Estableix un elenc de documents que ha de lliurar el prestador a el prestatari amb una antelació mínima de 10 dies respecte a la signatura de l'contracte. Aquesta documentació consisteix en: 

1. BÉ (Fitxa europea d'informació normalitzada), que tindrà la consideració d'oferta vinculant.
2. FIAE (Fitxa d'advertències Estandarditzades). S'ha d'informar de les clàusules rellevants, com les relatives a la limitació a la baixa de la variabilitat de l'tipus d'interès (sòl), la possibilitat de venciment anticipat, la distribució de les despeses o els riscos dels préstecs en moneda estrangera;
3. En cas de tractar d'un préstec a tipus d'interès variable, D'un document separat amb una referència especial a les quotes periòdiques a satisfer pel prestatari en diferents escenaris d'evolució dels tipus d'interès. 
4. Una còpia de el projecte, Que ha de reflectir el contingut de la informació expressada en els anteriors punts 1, 2 i 3.  
5. Document que desglossament dels despeses que corresponen a l'prestador i quals corresponen a l'prestatari: 
   1. Les despeses de taxació de l'immoble correspondran a el prestatari i els de gestoria a el prestador. 
   2. El prestador assumirà els costos dels aranzels notarials de l'escriptura de préstec hipotecari i els de les còpies dels assumirà qui les sol·liciti. 
   3. Les despeses d'inscripció de les garanties en el registre de la propietat correspondran a l'prestador. 
   4. El pagament de l'impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats es realitzarà de conformitat amb el que estableix la normativa tributària aplicable.
6. Si la Entitat de Crèdit requereixi a l'consumidor la contractació d'una pòlissa d'assegurança de garantia de compliment de les obligacions de l'contracte, o subscriure a una assegurança de danys respecte de l'immoble objecte de la hipoteca i de la resta d'assegurances que preveu la normativa de l'mercat hipotecari, ha de lliurar a l'prestatari per escrit les condicions de les garanties d'assegurança que exigeix. 
7. Quan estigui previst que el préstec es formalitzi mitjançant escriptura pública, S'advertirà a l'prestatari l'obligació de rebre assessorament personalitzat i gratuït de l'notari que esculli el deutor. 

A mesura que la jurisprudència de Tribunal Suprem i de l'TJUE, el deure de transparència de l'prestador comporta que el consumidor disposi "abans de la celebració de el contracte" d'informació comprensible sobre les condicions contractades i les conseqüències d'aquestes clàusules en l'execució de l'contracte celebrat. La transparència formal, es pot trobar estipulat en el article 14 de la Llei de Crèdit Immobiliari. Estableix un elenc de documents que ha de lliurar el prestador a el prestatari amb una antelació mínima de 10 dies respecte a la signatura de l'contracte. Aquesta documentació consisteix en: 

1. BÉ (Fitxa europea d'informació normalitzada), que tindrà la consideració d'oferta vinculant.
2. FIAE (Fitxa d'advertències Estandarditzades). S'ha d'informar de les clàusules rellevants, com les relatives a la limitació a la baixa de la variabilitat de l'tipus d'interès (sòl), la possibilitat de venciment anticipat, la distribució de les despeses o els riscos dels préstecs en moneda estrangera;
3. En cas de tractar d'un préstec a tipus d'interès variable, D'un document separat amb una referència especial a les quotes periòdiques a satisfer pel prestatari en diferents escenaris d'evolució dels tipus d'interès. 
4. Una còpia de el projecte, Que ha de reflectir el contingut de la informació expressada en els anteriors punts 1, 2 i 3.  
5. Document que desglossament dels despeses que corresponen a l'prestador i quals corresponen a l'prestatari: 
   1. Les despeses de taxació de l'immoble correspondran a el prestatari i els de gestoria a el prestador. 
   2. El prestador assumirà els costos dels aranzels notarials de l'escriptura de préstec hipotecari i els de les còpies dels assumirà qui les sol·liciti. 
   3. Les despeses d'inscripció de les garanties en el registre de la propietat correspondran a l'prestador. 
   4. El pagament de l'impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats es realitzarà de conformitat amb el que estableix la normativa tributària aplicable.
6. Si la Entitat de Crèdit requereixi a l'consumidor la contractació d'una pòlissa d'assegurança de garantia de compliment de les obligacions de l'contracte, o subscriure a una assegurança de danys respecte de l'immoble objecte de la hipoteca i de la resta d'assegurances que preveu la normativa de l'mercat hipotecari, ha de lliurar a l'prestatari per escrit les condicions de les garanties d'assegurança que exigeix. 
7. Quan estigui previst que el préstec es formalitzi mitjançant escriptura pública, S'advertirà a l'prestatari l'obligació de rebre assessorament personalitzat i gratuït de l'notari que esculli el deutor. 

En l'acta notarial, el notari comprovarà la recepció per la part deutora dels documents acreditatius en l'article 14 de la Llei, i que aquests hagin estat lliurats en el termini legalment establerts, i ha d'informar individualment sobre les circumstàncies particulars de l'oferta de préstec.  Finalment, les parts realitzaran un test estès pel notari, pel qual s'acreditarà que les parts han estat informades i que entenen el contingut de l'oferta. 

El venedor té el deure d'informar sobre les característiques de l'oferta vinculant, de manera clara i expressa, sense donar lloc a error o vici, i oferir una informació personalitzada a l'consumidor que li permeti avaluar correctament l'oferta, des d'una perspectiva de la necessitat personal de l'consumidor respecte a les seves necessitats, preferències, situació financera ... les dades del qual veuran reflectits mitjançant la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN).

L'article 25 de la Llei de Crèdit Immobiliari, estableix que el préstec concebut a una persona física i que estigui garantit mitjançant una garantia hipotecària, l'interès de demora serà l'interès remuneratori més 3 punts percentuals al llarg de el període en què aquell resulte exigible. L'interès de demora NOMÉS podrà meritar sobre el principal vençut i pendent de pagament i no podrà ser capitalitzats en cap cas.  Aquesta normativa és imperativa, és a dir, és d'obligat compliment i no cap pacte entre les parts sobre el contingut de l'interès de demora. 

Quan el prestatari manifesti la seva voluntat de reemborsar anticipadament, el prestador disposarà de tres dies hàbils per reclamar a l'prestatari el lliurament d'informació per efectuar la valoració d'aquesta operació.  La pèrdua financera soferta pel prestador, es calcularà, proporcionalment a l'capital reemborsat, per diferència negativa entre el capital pendent en el moment de l'reemborsament anticipat i el valor present de mercat de l'préstec. 

Com es calcula?

Es calcula mitjançant una operació matemàtica, que expressa el tipus d'interès nominal, les comissions, i el termini de l'operació. S'expressa en tant per cent i indica el "cost" de la hipoteca, amb la utilitat de comparar les diferents ofertes de crèdit hipotecari disponibles a les entitats financeres. 

El venciment anticipat té lloc quan concorren conjuntament els següents requisits: 

1. Que el prestatari es trobi en mora en el pagament d'una part de l'capital o dels interessos. 
2. Que la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a el menys:
   1. 1. Si ens trobem dins de la primera meitat de l'préstec: 

A el 3% de la quantia de l'capital concedit, o quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a l'impagament de dotze terminis mensuals o un nombre de quotes tal que suposi que el deutor ha incomplert la seva obligació per un termini al menys equivalent a dotze mesos. 

1. 1. 2. Si ens trobem dins de la segona meitat de la durada de l'préstec: 

A el 7% de la quantia de l'capital concedit. Es considera complert aquest requisit quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a l'impagament de quinze terminis mensuals o un nombre de quotes tal que suposi que el deutor ha incomplert la seva obligació per un termini al menys equivalent a quinze mesos. 

3. Que el prestador hagi requerit el pagament a l'prestatari concedint-li un termini de al menys un mes per al seu compliment i advertint-li que, de no atès, reclamarà el reemborsament total degut de el préstec. 

L'activitat d'assessorament pot realitzar-la: 

1. el prestador 
2. L'intermediari de crèdit immobiliari
3. Representants designats per qualsevol dels anteriors càrrecs
4. Persones que prestin serveis d'assessorament, sempre que estiguin reconeguts per les autoritats competents, i estiguin subjectes a supervisió dels requisits establerts per la Llei. 

Els subjectes anteriorment esmentats, han d'expressar de forma prèvia a l'prestatari, donant una resposta negativa o positiva, si poden efectuar el servei d'assessorament. En tot cas, han d'informar prèviament sobre: 

1. el conjunt de productes que prendran en consideració respecte la consulta; i
2. el cost  que comportaria dit assessorament i que facturaran a l'prestatari. Si l'assessorament és de forma gratuïta, s'haurà d'indicar a l'prestatari.