En este artículo vamos a explicar que es la Escritura de préstamo hipotecario, uno de los servicios más frecuentes que presta un notario relacionados con el área inmobiliaria. Es un documento que se firma ante notario y que debe contener todos los datos referidos al solicitante, las condiciones del préstamo y otras datos que veremos a continuación.

Definición de Escritura de préstamo hipotecario

Es un documento que contiene los datos del solicitante del préstamo hipotecario, las condiciones y las responsabilidades. La firma se hace ante un notario, el solicitante y el representante de la entidad financiera.

En este documento constan las condiciones y cláusulas que se han acordado entre el deudor y acreedor de un crédito o préstamo hipotecario. Se considera un documento oficial que para ser reconocido por terceros debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Los préstamos hipotecarios suelen ser la solución a nuestros problemas, cuando nos encontramos en una situación financiera delicada. Una alternativa rápida que suele ser sencilla, permitiéndonos solicitar el dinero necesario para comprar un inmueble a nuestro nombre o renovar nuestro piso. Cuando se firma un préstamo de esta características es importante saber que documentos necesitamos y los papeles que debemos firmar.

Préstamo hipotecario

El préstamo hipotecario es un instrumento financiero que utilizan las instituciones bancarias para prestar dinero. Para esta finalidad los bancos exigen una garantía real de un inmueble que en caso de impago y después de un procedimiento judicial se puede quedar con el inmueble que servirá como forma de pago del préstamo bien sea total o parcial.

Este producto financiero nos da el dinero a cambio de nuestro compromiso personal de devolver la cantidad prestada. Cantidad que debe ser devuelta mediante pagos periódicos, con los intereses correspondientes, poniéndose como garantía de pago un inmueble.

El préstamo de garantía hipotecaria permite que tu piso, local, casa o cualquier otro tipo de inmueble se convierta en dinero. Para solicitar un préstamo hipotecario, debemos cumplir una serie de requisitos. Además de presentar diversos documentos y cumplir con el procedimiento indicado.

Diferencias entre el préstamo hipotecario y préstamo de garantía hipotecaria

Préstamo hipotecario

Cuando queremos acceder a una vivienda propia, pero no tenemos los fondos necesarios para asumir dicho gasto, la solución más habitual es solicitar un préstamo hipotecario. Éste consiste en obtener un préstamo para comprar una propiedad utilizando la misma como garantía en caso de no cumplir con los pagos. En el momento de comprar el inmueble, la entidad bancaria es la que le deposita el dinero al vendedor.

Es decir que la persona que compra la casa, piso o local no interviene directamente en la transacción. Una vez finalizada la operación, comienza a regir el régimen de pago de las cuotas del préstamo hipotecario, junto con los intereses previamente estipulados.

Para solicitarlo tendremos que firmar tanto la escritura de la vivienda, como una escritura entre ambas partes: el acreedor del préstamo y la entidad que otorga el dinero. De esta manera, tanto la empresa como el prestatario tienen un contrato donde se disponen los requisitos a cumplir.

Préstamo con garantía hipotecaria

Por otro lado, tenemos los préstamos de garantía hipotecaria. Estos son créditos que permiten cambiar nuestra propiedad en dinero en efectivo. Cuando surge la necesidad de afrontar deudas, problemas de liquidez, o simplemente quieres pagar algo sin afectar tus finanzas personales o tus ahorros, estos préstamos son la mejor opción.

Consiste en acceder a un préstamo de dinero utilizando una propiedad a tu nombre como garantía, sin hipoteca o con baja carga. El dinero que se obtiene de estos préstamos se deposita directamente en tu cuenta bancaria y puede ser utilizado para lo que desees. La cantidad máxima a obtener estará limitada por el valor de la propiedad que presentas como garantía, ya que se ofrece como máximo un 30% del valor de tasación de la propiedad.

Finalmente comentar que la tasa de interés, está definida por los plazos de pago elegidos y la cantidad total del préstamo. Cuando se solicita un préstamo de garantía hipotecaria se debe presentar obligatoriamente la escritura del inmueble, ya que de la misma se obtendrán datos fundamentales para utilizar esa propiedad como aval.

Al solicitar un préstamo de garantía hipotecaria, también se firmará un contrato entre el acreedor y la entidad financiera que otorga el préstamo. En el contrato se detallarán todos los requisitos y obligaciones de ambas partes desde el momento de obtener y otorgar la suma de dinero preestablecida.

Modelo de escritura de préstamo hipotecario

Como hemos comentado anteriormente, para acceder a un préstamo hipotecario o préstamo de garantía hipotecaria en España es necesario firmar un contrato o escritura entre la entidad financiera que lo otorga y el solicitante. Este es un documento que se firma frente a un notario y que debe contener todos los datos referidos al solicitante, las condiciones del préstamo y las responsabilidades tanto del solicitante como de la entidad financiera.

En la escritura del préstamo se determinarán los datos de la propiedad que se entrega en garantía:

• Descripción de la finca
• Si tiene hipoteca
• Si es la vivienda habitual, local comercial, etc.
• El IBI
• Gastos de comunidad

Por otro lado, se incluyen los datos del solicitante:

• Nombre completo y DNI.
• Importe del préstamo: Debe detallarse dentro del préstamo
• Condiciones de devolución
• Tasa de interés aplicable

Dentro de la escritura de un préstamo hipotecario, es necesario definir todos los datos y condiciones necesarias para que el acreedor siempre tenga conocimiento de sus responsabilidades y derechos. En este documento estaremos informados de los gastos de escritura de préstamo hipotecario, plazos de devolución, intereses por impagos…

Requisitos para solicitar el préstamo hipotecario

Las entidades financieras establecen algunos requisitos que son indispensables para la solicitud de un préstamo hipotecario:

• El solicitante debe tener una edad entre 18 y 75 años.
• Ingresos o el tipo de contrato laboral que tenga el solicitante.
• Comprobación por parte de la entidad bancaria que el prestatario no se encuentra en una lista de morosos oficial. Las instituciones bancarias pueden rechazar la solicitud si estás en una de esas listas por considerar que tienes un perfil de riesgo.

Los documentos a presentar son los siguientes:

• Documento Nacional de Identidad.
• Número de Identificación Fiscal (NIF).
• Pagos periódicos y anuales del IVA, en caso de ser autónomo.
• Últimos pagos de nómina.
• Vida laboral.
• Última declaración de patrimonio y de la renta.
• Recibos de pagos de otros préstamos, en caso de tenerlos.
• Constancias que justifiquen el nivel de ingresos, los bonos anuales y las pagas extra.
• Justificación de los periodos en los que se ha estado sin trabajar o cuando se ha cambiado de empresa.

Con toda esta información la entidad bancaria podrá determinar si tenemos o no un perfil de riesgo y cuáles serán las condiciones que tendrá nuestro préstamo.

Datos imprescindibles

Los datos que se necesitan en la escritura de préstamo hipotecario son los siguientes:

• Cantidad de dinero: En la escritura y en el contrato debe figurar la cantidad que el prestatario recibirá, el método de entrega del mismo y, en caso de hacerse por medio de una transacción bancaria, los datos de la cuenta.
  Plazo de devolución del préstamo y amortizaciones: Además se debe reflejar en la escritura cuál es el tiempo estipulado para devolver el dinero a la empresa prestamista, si se realizará en cuotas y cómo se llevará a cabo la amortización. También en este apartado se debe constatar si hay posibilidades de saldar el préstamo de manera anticipada y cuáles son los requisitos para realizarlo.
  Intereses: De vital importancia. es definir si los intereses serán fijos o variables. En el caso de ser fijos se deberá registrar cuál será el porcentaje y como se verá reflejado en cada cuota. En caso de que sean variables, se tendrá que estipular cómo se realizará, en que cuotas variará y cuál es el criterio para hacerlo de esta manera, generalmente en base a la variación de Euribor. Además se debe especificar cómo se procederá en el caso de la demora de pago en las cuotas.
  Comisiones: Si la empresa cobra comisiones, se deberán fijar en la escritura y el contrato y tendrán que estar especificadas ya sean por concesiones, trámites extras o el estudio del préstamo.
  Gastos varios: Podrían ser aranceles notariales, abogados en caso de necesitarlos, la tasación del inmueble, los registros en Hacienda y el Registro de la Propiedad, entre otros gastos varios asociados al préstamo.
  Resolución anticipada: En el contrato deben figurar las posibles causas por las cuales el mismo puede darse por terminado. Algunos ejemplos son: atrasos en los pagos de las cuotas, incumplimiento en las obligaciones, problemas con la documentación, entre otras.

Tipos de préstamos hipotecarios

Existen varios tipos de préstamos hipotecarios:

• Normal o en divisa: Este tipo de préstamo hipotecario depende del tipo de moneda con la que se pague o del tipo de cuota.
• Fijo, mixto o variable: El préstamo hipotecario de este tipo depende de la clase de interés que tenga. El préstamo hipotecario cuando tiene un tipo de interés fijo, se paga una cuota establecida por el banco. Esta cuota siempre será la misma. El préstamo hipotecario con un interés mixto, durante los primeros años tendrá un interés de tipo fijo. Transcurrido este lapso de tiempo se le aplicará un interés variable tomando como referencia el euríbor. Los préstamos hipotecarios con un interés variable índice de referencia que se toma es el euríbor. Este varía a diario, aunque por lo general el tipo de interés del préstamo se actualiza cada 6 meses y se toma el valor que tenga el euríbor para ese momento.

Procedimiento para la firma de la escritura de préstamo hipotecario

Cuando se presenta ante el notario una escritura de préstamo hipotecario, éste antes de la firma, consulta el Catastro y el Registro de la Propiedad. Esta consulta sirve para comprobar que no hay ningún tipo de limitación o carga e informará sobre ello.

Es la ocasión que tenemos para aclarar todas las dudas, ya que, después de la firma de la escritura no se podrá hacer nada. Después de aclaradas las dudas, el notario comprueba que todo el procedimiento es legal y se procede a la firma.

La firma la hace el prestamista que puede ser un representante o apoderado de la institución financiera. Los prestatarios que son las personas que reciben el préstamo que por lo general son los propietarios del inmueble que se hipoteca.

Existe también la posibilidad de que una persona reciba el préstamo y otra sea la que dé en garantía un inmueble del cual es propietario. Esta persona recibe el nombre de garante hipotecario, debido a que da su inmueble en garantía del pago del préstamo por parte del prestatario.

El garante constituye la hipoteca sobre su inmueble, el cual puede perder en caso de que el prestatario no devuelva el préstamo.

En algunas ocasiones, la entidad bancaria puede exigir además de la garantía del inmueble una fianza. La fianza es prestada por una persona diferente a la que recibe el préstamo. Esta persona en caso de que el prestatario no devuelva el préstamo tendrá que asumir la devolución total y de inmediato de la cantidad adeudada.

Cuando se firma la escritura de préstamo hipotecario, es aconsejable guardar la copia simple firmada ante el notario. Al igual que los documentos de pago de cuotas, que serán de gran utilidad para demostrar que se adaptan a lo acordado.

La copia simple será entregada al prestatario el día de la firma o será remitida por la vía telemáticamente. Este trámite no tendrá ningún coste. Aunque es necesario que en la escritura se encuentre el correo electrónico del prestatario.

Obtención de las escrituras del préstamo hipotecario

Un documento básico para poder reclamar los abusos de los bancos con los préstamos hipotecarios son las escrituras de la hipoteca. En este documento, firmado ante notario, se reflejan, entre otros, los gastos asumidos por cada parte para formalizar la hipoteca o, por ejemplo, si el préstamo hipotecario tiene suelo y techo. Es decir, si tiene la famosa cláusula suelo.

Si estás reclamando tu cláusula suelo, hipoteca multi divisa o los gastos de tu hipoteca o te estás planteando reclamar a tu banco por uno o varios de estos motivos, vas a tener que aportar las escrituras de tu préstamo hipotecario.

Cuando firmamos una hipoteca para comprar una vivienda, vamos a firmar varias escrituras. Fundamentalmente:

• La escritura de compraventa del inmueble
• La de préstamo hipotecario.

Las escrituras del préstamo hipotecario se pueden obtener de varias formas diferentes:

• Petición por escrito con acuse de recibo a nuestro banco. El banco dispone de dos meses para respondernos.
• Si la entidad bancaria se negara a hacerlo o queremos hacerlo en un período de tiempo más corto, podemos pedirlo al notario. Tenemos que solicitar una copia simple en la notaría donde firmamos el préstamo. Copia que como hemos dicho antes tendrá un coste extra.
• Si tenemos una subrogación porque compramos el inmueble a un promotor, podemos solicitar dicha escritura también al promotor.
• Si hemos tenido novaciones, debemos consultar si es necesario aportarlas todas y cómo conseguirlas.

Solicitud de copia

Cuando la solicitud de un préstamo hipotecario se realiza en una institución financiera en España al momento de la firma se entrega una copia. El original de la escritura quedará en la Notaría donde se realizó el trámite y al solicitante del préstamo como la institución financiera se les entregará una copia de la escritura.

Para solicitar otra copia por cualquier circunstancia, se debe hacer ante la Notaría donde se realizó el trámite, lo cual tendrá un coste extra. Sin embargo, la forma más sencilla y rápida de obtener una copia simple es a través de la institución bancaria donde solicitó el préstamo.

La otra alternativa para solicitar una copia de escritura es a través del portal web del Consejo General del Notariado o por el Colegio Notarial. En cualquiera de estos organismos le darán la información que requiere y para encontrar la notaría donde se encuentra el documento.

A pesar de que el proceso para solicitar un préstamo de garantía hipotecaria es sencillo, es indispensable que el solicitante esté al tanto de los documentos que se firmarán y las condiciones del préstamo.

Inscripción de la escritura de préstamo hipotecario

Para que la escritura del préstamo hipotecario tenga validez ante terceros es necesario realizar la inscripción en el registro de la propiedad. Esto lo hará el Notario inmediatamente después de la firma, para ello enviará vía online al registro la copia electrónica autorizada notarial.

La copia electrónica autorizada notarial es un documento público, el cual tiene el mismo valor que una copia en papel. Cuando el registro de la propiedad realice la inscripción emitirá una nota simple literal de la inscripción, la nota de despacho y la calificación.

En caso de que se emita las cláusulas no inscritas el registro de la propiedad indicará el motivo de la denegación o suspensión. Para ambos casos el registro de la propiedad remitirá al prestatario una nota simple literal de la inscripción gratuita a través del correo electrónico.

Para cualquier consulta relacionada sobre la Escritura de préstamo hipotecario en Bosch-Bages notaría de Barcelona te podemos asesorar.