O PROCEDIMENTO NOTARIAL DO ART, 18. 2 DA LEI DA CATASTRE IMOBILIÁRIA

O REMÉDIO DAS DISCREPÂNCIAS

(Série de Registro e Cadastro) 

Se a sua escritura de propriedade não condiz com o cadastro, continue lendo. É uma consulta de bens imóveis frequente que chegue ao cartório.

A concordância entre o Cadastro e o Registro é uma aspiração antiga do sistema imobiliário espanhol. Atrás do reforma da Lei do Cadastro Imobiliário (doravante, LCI) o ano de 2015 e o legislação de hipoteca este problema foi resolvido.

Devemos partir do fato de que tal concordância não apenas levanta problemas práticos de primeira magnitude, mas que conseguir tal concordância é uma questão que pode se tornar muito complexa. Posto isto, deve-se afirmar que todos os setores envolvidos estão fazendo um enorme esforço para conseguir a concordância da realidade com o Cadastro e, portanto, com o Registro. 

A concordância entre o Cadastro e a realidade do Registro requer um breve comentário. Neste pequeno trabalho tratamos dos mecanismos previstos pela legislação cadastral (LCI) para que a representação gráfica cadastral esteja de acordo com a realidade. É algo de bom senso e que hoje com os meios técnicos existentes isso é possível. Outra coisa é fornecer a descrição factual da propriedade com os efeitos poderosos que a legislação hipotecária concede aos direitos, como os direitos de propriedade. O notário Enric Brancos trata de destacar este problema e parte do princípio de que por mais que o bem seja objeto de lei, a discrepância em relação às circunstâncias físicas é uma questão de fato que fica fora do cartório e sujeita a prova perante os Tribunais. 

Uma questão teórica à parte, agora quero comentar sobre como registrar, cancelar ou modificar as circunstâncias físicas das parcelas cadastrais com a realidade. Portanto, partimos do fato de que realidade e cadastro não coincidem. Alguns exemplos são esclarecedores: 

  • O prédio tem mais um andar. 
  • A superfície da fazenda é maior ou menor do que a refletida no Cadastro. 
  • Os limites estão errados. 

Por outro lado, não devemos esquecer que a correção do Cadastro influencia o Registro. Em muitos casos, essas discrepâncias são devidas a diferenças na área de uma fazenda. Muitas vezes a diferença entre o Cadastro e o Registro é pequena. Por pequeno, deve ser entendido menos de 10 por cento da superfície registro (art, 9 b) parf, sexto) ou cadastral (art. 45 LCI).

Deixe-me indicar brevemente como uma fazenda acessa o Cadastro. Acessando o Castro é chamado incorporar. Incorporar significa não só aceder ao Cadastro pela primeira vez, mas também incorporar alterações ou modificações para que a parcela cadastral coincida com a realidade. A própria LCI chama isso de registro, cancelamento ou modificação da descrição cadastral dos imóveis (art. 13 LCI).

Este fim é regulamentado no artigo 11 da ICL. 

Os métodos de incorporação ou acesso de uma fazenda ao Cadastro são:

1.- Declarações, comunicações e solicitações

Eles estão sujeitos à regulamentação no artigo 13 da ICL que se refere ao procedimento de incorporação por meio de declarações; Artigo 14 da ICL que se refere ao procedimento de incorporação por meio de comunicações; Artigo 15. que se refere ao procedimento de incorporação por requerimento.  

O artigo 16 contém regras comuns e o artigo 17 refere-se à notificação e eficácia dos atos constitutivos por meio de declaração ou procedimento de comunicação. 

Em suma, as parcelas acessam o cadastro porque existe uma declaração do interessado, uma comunicação de um oficial ou uma solicitação da Administração ao indivíduo para incluir sua propriedade no cadastro. 

2.- Correção de discrepâncias

O cadastro também é modificado por meio de um procedimento de correção de discrepância e retificação que regula o art, 18 do LCI.  Esse procedimento se desdobra em dois. O procedimento que começa com o administração (art. 18.1 LCI) e o procedimento Tabelião para correção de discrepâncias. Este procedimento está regulamentado no nº 2 do artigo 18 do LCI e visa corrigir as discrepâncias entre a realidade e o cadastro. Se materializa em um declaração juramentada  específico mas não vejo qualquer inconveniente que também se materialize numa escritura, por exemplo de venda ou segregação, onde se revela a discrepância entre a realidade e o cadastro. 

Requisitos para a concessão do ato notarial: 

  • Autorizar um fato, ato ou negócio em um documento público. Por exemplo, uma venda ou uma segregação. 
  • A existência de uma discrepância entre a realidade física e a certificação cadastral (Art, 18.2 LCI). 
  •  Acreditação na opinião do notário de por qualquer meio de prova admitido em lei da discrepância (art. 18.2 c).
  • Notificação aos vizinhos que podem ser afetados pela discrepância. O contíguo deve ser afetado a critério do notário. Por exemplo, se uma invasão dos elementos comuns for possível, o Presidente da Comunidade será notificado. Pelo contrário, se se tratar de uma exploração em regime de propriedade horizontal e os limites com as explorações vizinhas forem fixos e incontestáveis, não devem ser notificados, uma vez que não são afetados em caso algum. 
  • 20 dias sem oposição. O notário incorporará a nova descrição ao documento ou com ela concederá um novo documento. 
  • Em 20 dias, o vizinho afetado expressa oposição ou Quando não estiver devidamente credenciado, o notário lavrá-lo-á em documento público e, por via telemática, informará a Direcção-Geral do Registo Predial da sua existência para que, se for caso disso, dê início ao procedimento adequado (Art. 18.º , d LCI).

Em suma, é um procedimento simples quando não há oposição.

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Como anedota, comentaremos que a palavra cadastro é frequentemente pesquisada no Google como catarso, de acordo com as informações fornecidas pelo próprio mecanismo de busca, porém a busca é corrigida automaticamente.