Mutui, quali concetti e termini dovresti sapere

Come previsto dall'articolo 12 della legge sui crediti immobiliari, obbliga il creditore  nella frase precontrattuale (fase in cui si stipula il contratto non ancora concluso e non vincolante) specificare in modo chiaro e diretto le informazioni necessarie che devono essere fornite dal debitore per poter valutare la solvibilità del debitore.  Il debitore deve fornire le informazioni entro un termine indicato dalla parte creditrice, e questo deve essere proporzionale e non superare i limiti necessari per procedere alla corretta valutazione. 

Invece, la registrazione non è necessaria  al Registro per la tenuta di queste attività quando svolte da un istituto di credito, un istituto di credito finanziario o una succursale in Spagna  da un istituto di credito. 

Gli intermediari del credito devono essere iscritti in un Registro indicato dalla stessa Legge sul Credito Immobiliare, al fine di svolgere attività di intermediazione creditizia.

Secondo la giurisprudenza della Corte Suprema e della CGUE, il dovere di trasparenza del creditore implica che il consumatore abbia "prima della conclusione del contratto" informazioni comprensibili sulle condizioni contrattuali e sulle conseguenze di dette clausole nell'esecuzione del contratto. La trasparenza formale può essere trovata stipulata nel Articolo 14 della legge sul credito immobiliare. Stabilisce un elenco di documenti che il prestatore deve consegnare al mutuatario con a preavviso minimo di 10 giorni in merito alla sottoscrizione del contratto. Questa documentazione è composta da: 

1. AMMENDA (Foglio informativo della norma europea), che sarà considerata un'offerta vincolante.
2. FIAA (Foglio di avvertenza standardizzato). Devono essere segnalate le relative clausole, quali quelle relative alla limitazione al ribasso della variabilità del tasso di interesse (floor), alla possibilità di scadenza anticipata, alla distribuzione delle spese o ai rischi dei finanziamenti in valuta estera;
3. Nel caso di un file prestito a tasso variabile, di un documento separato con particolare riferimento ai pagamenti periodici a carico del debitore nei diversi scenari di evoluzione dei tassi di interesse. 
4. Un copia del progetto, che deve riflettere il contenuto delle informazioni espresse ai precedenti punti 1, 2 e 3.  
5. Documento che scompone il file spesa che corrispondono al mutuante e che corrispondono al mutuatario: 
   1. Le spese di stima immobiliare corrisponderanno al mutuatario e le spese di gestione al prestatore. 
   2. L'istituto di credito sosterrà i costi delle spese notarili dell'atto di mutuo ipotecario e quelli delle copie saranno a carico del richiedente. 
   3. Le spese di iscrizione delle garanzie in anagrafe saranno a carico del creditore. 
   4. Il pagamento dell'imposta sul trasferimento di proprietà e degli atti legali documentati sarà effettuato in conformità con le disposizioni della normativa fiscale applicabile.
6. Se l' L'istituto di credito richiede al consumatore di contrarre una polizza di Garanzia per l'adempimento degli obblighi contrattuali, ovvero per la sottoscrizione di un'assicurazione danni rispetto al bene oggetto dell'ipoteca e al resto delle assicurazioni previste dalla normativa del mercato ipotecario, deve consegnare al mutuatario il condizioni delle garanzie per iscritto assicurazione che richiede. 
7. Quando è previsto il prestito formalizzare con atto pubblico, il mutuatario sarà informato dell'obbligo di ricevere una consulenza personalizzata e gratuita dal Notaio scelto dal debitore. 

Secondo la giurisprudenza della Corte Suprema e della CGUE, il dovere di trasparenza del creditore implica che il consumatore abbia "prima della conclusione del contratto" informazioni comprensibili sulle condizioni contrattuali e sulle conseguenze di dette clausole nell'esecuzione del contratto. La trasparenza formale può essere trovata stipulata nel Articolo 14 della legge sul credito immobiliare. Stabilisce un elenco di documenti che il prestatore deve consegnare al mutuatario con a preavviso minimo di 10 giorni in merito alla sottoscrizione del contratto. Questa documentazione è composta da: 

1. AMMENDA (Foglio informativo della norma europea), che sarà considerata un'offerta vincolante.
2. FIAA (Foglio di avvertenza standardizzato). Devono essere segnalate le relative clausole, quali quelle relative alla limitazione al ribasso della variabilità del tasso di interesse (floor), alla possibilità di scadenza anticipata, alla distribuzione delle spese o ai rischi dei finanziamenti in valuta estera;
3. Nel caso di un file prestito a tasso variabile, di un documento separato con particolare riferimento ai pagamenti periodici a carico del debitore nei diversi scenari di evoluzione dei tassi di interesse. 
4. Un copia del progetto, che deve riflettere il contenuto delle informazioni espresse ai precedenti punti 1, 2 e 3.  
5. Documento che scompone il file spesa che corrispondono al mutuante e che corrispondono al mutuatario: 
   1. Le spese di stima immobiliare corrisponderanno al mutuatario e le spese di gestione al prestatore. 
   2. L'istituto di credito sosterrà i costi delle spese notarili dell'atto di mutuo ipotecario e quelli delle copie saranno a carico del richiedente. 
   3. Le spese di iscrizione delle garanzie in anagrafe saranno a carico del creditore. 
   4. Il pagamento dell'imposta sul trasferimento di proprietà e degli atti legali documentati sarà effettuato in conformità con le disposizioni della normativa fiscale applicabile.
6. Se l' L'istituto di credito richiede al consumatore di contrarre una polizza di Garanzia per l'adempimento degli obblighi contrattuali, ovvero per la sottoscrizione di un'assicurazione danni rispetto al bene oggetto dell'ipoteca e al resto delle assicurazioni previste dalla normativa del mercato ipotecario, deve consegnare al mutuatario il condizioni delle garanzie per iscritto assicurazione che richiede. 
7. Quando è previsto il prestito formalizzare con atto pubblico, il mutuatario sarà informato dell'obbligo di ricevere una consulenza personalizzata e gratuita dal Notaio scelto dal debitore. 

Nell'atto notarile, il notaio verificherà la ricezione da parte della parte debitrice dei documenti giustificativi di cui all'articolo 14 della legge, e che questi siano stati consegnati entro il termine legalmente stabilito, e dovrà informare individualmente sulle circostanze particolari dell'offerta di prestito.  Infine, le parti effettueranno un test rilasciato dal Notaio, mediante il quale sarà dimostrato che le parti sono state informate e che hanno compreso il contenuto dell'offerta. 

Il venditore ha il dovere di informare circa le caratteristiche dell'offerta vincolante, in modo chiaro ed esplicito, senza dar luogo ad errori o vizi, e di offrire al consumatore informazioni personalizzate che gli permettano di valutare correttamente l'offerta, dal punto di vista delle esigenze personali. consumatori in merito alle loro esigenze, preferenze, situazione finanziaria ... I cui dati saranno riflessi attraverso il foglio informativo standard europeo (FEIN).

L'articolo 25 della Legge sul credito immobiliare stabilisce che il prestito concepito a persona fisica e che è garantito da una garanzia ipotecaria, gli interessi sarà l'interesse remunerativo più 3 punti percentuale per tutto il periodo in cui è richiesta. Interessi di mora sólo possono maturare sul capitale dovuto e in attesa di pagamento e in ogni caso non possono essere capitalizzati.  Questo regolamento è obbligatorio, cioè è obbligatorio e non c'è accordo tra le parti sul contenuto degli interessi di mora. 

Quando il mutuatario esprime la sua disponibilità a rimborsare anticipatamente, il prestatore avrà tre giorni lavorativi richiedere la consegna di informazioni al mutuatario per effettuare la valutazione di questa operazione.  La perdita finanziaria subita dal prestatore sarà calcolata, proporzionalmente al capitale rimborsato, come differenza negativa tra il capitale in essere al momento del rimborso anticipato e il valore di mercato attuale del prestito. 

Come viene calcolato?

Viene calcolato mediante un'operazione matematica, che esprime il tasso di interesse nominale, le commissioni e la durata dell'operazione. È espresso in percentuale e indica il “costo” del mutuo, con l'utilità di confrontare le diverse offerte di mutuo ipotecario disponibili presso gli istituti finanziari. 

La maturità precoce si verifica quando concordano insieme i seguenti requisiti: 

1. Che il mutuatario è inadempiente nel pagamento di una parte del capitale o degli interessi. 
2. Che l'importo delle rate scadute e non soddisfatte sia pari almeno a:
   1. 1. Se ci incontriamo entro la prima metà del prestito: 

Al 3% dell'importo del capitale concesso, o quando le rate scadute e non soddisfatte equivalgono al mancato pagamento di dodici rate mensili o di un numero di rate tale da supporre che il debitore abbia violato il proprio obbligo per un periodo di at almeno dodici mesi. 

1. 1. 2. Se ci incontriamo entro la seconda metà della durata del prestito: 

Al 7% dell'importo del capitale concesso. Tale requisito si considererà soddisfatto quando le rate scadute e non soddisfatte equivalgono al mancato pagamento di quindici rate mensili o di un numero di rate tale da supporre che il debitore abbia violato l'obbligazione per un periodo pari ad almeno quindici mesi. 

3. Che il mutuante ha richiesto al mutuatario di pagare, concedendogli un periodo di almeno un mese per l'adempimento e avvertendolo che, in caso di mancato intervento, reclamerà il rimborso totale dovuto sul prestito. 

L'attività di consulenza può essere svolta da: 

1. L'istituto di credito 
2. L'intermediario del credito immobiliare
3. Rappresentanti nominati da una delle posizioni di cui sopra
4. Persone che prestano servizi di consulenza, purché riconosciute dalle autorità competenti, e sottoposte al controllo degli adempimenti stabiliti dalla Legge. 

I suddetti soggetti devono esprimere preventivamente al mutuatario, dando risposta negativa o positiva, se possono svolgere il servizio di consulenza. In ogni caso, devono informare preventivamente: 

1. l'insieme dei prodotti che verranno presi in considerazione per la consultazione; Y
2. Il costo  che tale consiglio comporterebbe e che fattureranno al mutuatario. Se la consulenza è gratuita, deve essere indicata al mutuatario.