La nouvelle valeur de référence est un concept déterminé par la Direction générale du cadastre à la suite de l'analyse des prix de toutes les ventes immobilières effectuées devant notaire, sur la base des caractéristiques cadastrales de chaque propriété.

Il s'agit d'une valeur saisie par le Loi 11/2021, du 9 juillet, relative aux mesures de prévention contre la fraude fiscale transposant la directive (UE) 2016/1164. Cette loi, qui est déjà entrée en vigueur, n'a pas d'effet rétroactif et n'affecte pas les opérations réalisées avec une date antérieure à 2022.

De plus, nous devons la différencier de la valeur cadastrale qui, bien qu'elles soient des valeurs liées, sont des concepts différents. 

La valeur cadastrale est l'évaluation d'une propriété déterminée basée sur l'application des critères inclus dans le rapport sur les valeurs de la municipalité. Il prendra en compte des questions telles que l'emplacement de la propriété, le coût de la construction, les valeurs marchandes du terrain. 

Quelle est la valeur de référence et quels changements intègre-t-elle dans une vente immobilière ? 

A partir du 1er janvier 2022, la nouvelle valeur cadastrale de référence sera la base imposable à l'Impôt sur les Successions et Donations et à l'Impôt sur les Mutations de Propriété et les Actes Juridiques Documentés (ITP), sauf si le prix déclaré ou la valeur de contrepartie est supérieure. Par conséquent, la valeur de référence servira d'assiette fiscale minimale pour ces taxes, contrairement à la valeur cadastrale qui sert d'assiette fiscale pour la taxe foncière. 

La valeur de référence constitue l'assiette fiscale de l'immobilier. Nous entendons par là que cette valeur sera la base pour laquelle le propriétaire d'un bien devra payer des impôts. Selon la loi, comme nous l'avons déjà mentionné, elle ne peut pas dépasser la valeur marchande mais, si cette dernière est supérieure à la valeur de référence, elle sera prise comme base d'imposition, puisque la valeur la plus élevée sera toujours prise.

Jusqu'à présent, les impôts étaient réglés en fonction de la valeur marchande de la propriété. Pour cette raison, l'administration fiscale pouvait vérifier l'opération et l'obliger à payer plus s'il était démontré que la propriété avait été vendue en dessous de la valeur marchande mais, néanmoins, cela impliquait de nombreux litiges inutiles. 

 A partir de cette année, les choses changent, puisqu'une valeur de référence sera fixée qui déterminera ce qui doit être taxé. Cette valeur a été créée par le cadastre et il tiendra compte des actes de vente passés l'année précédente dans chaque zone pour la déterminer. A compter du 1er janvier 2022, date à laquelle cette valeur a commencé à s'appliquer, ce qui ne peut affecter l'ISF que pour les biens immobiliers acquis à compter de ladite date.

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