Muchas veces nos han consultado en la notaría cuáles son los documentos que se necesitan para ciertos trámites. 

En este documento vamos a ver los documentos necesarios o convenientes para otorgar una escritura de obra nueva tanto en su variante de edificio  nuevo que se construye,  como edificio que se rehabilita.  

Los documentos necesarios o convenientes para otorgar escritura de obra nueva rehabilitada y de división en régimen de propiedad horizontal se indican a continuación con links a la normativa aplicable a Cataluña.

En el caso de  la escritura de obra nueva, bien de nueva construcción o, bien la obra nueva que se declara después de una gran rehabilitación hay que distinguir entre obra nueva, rehabilitación y gran rehabilitación. (véase los conceptos legales en el link).

  1. Título de propiedad inscrito es la escritura que justifica la propiedad del solar a construir o del edificio a rehabilitar.
  2. Además se exigen en el proceso una serie de requisitos administrativos para poder formalizar  la declaración de obra nueva o la declración de obra nueva rehabilitada  (Ley del Suelo art, 28): 
    1. Obviamente hay que aportar la Licencia de obras o de rehabilitación. Se aporta también cuando se va a hacer la división en régimen de propiedad horizontal del inmueble. 
    2. El técnico, generalmente el arquitecto pero a veces un ingeniero, deben aportar una Certificación acreditativa de la finalización de la obra (nueva o rehabilitada) conforme a la descripción del proyecto. Se aporta a la escritura de obra nueva o a la de división horizontal. 
    3. Cédula de primera ocupación o comunicación previa.  Se une al Acta Final de Obra (AFO). Es el documentos que autoriza la entrada en la vivienda. No es necesaria en los locales donde se aporta una licencia de actividad.
    4. Certificado de eficiencia energética. Se aporta en las compraventas.
    5. Cédula de habitabilidad de primera ocupación de obra nueva o de obra nueva rehabilitada. Se aporta en las compraventas.
    6. Libro del edificio (Ley del Derecho a la vivienda 2007). Se acostumbra a aportar al Registro de la Propiedad (RdP) en la AFO.
  3. Requisitos civiles para proceder a la división de la obra nueva en departamentos privados la técnica que se utiliza en la de la propiedad horizontal  la DH (art, 553-9). La ley civil exige: 
  1. La descripción del inmueble en conjunto.
  2. La descripción de todos los elementos privativos, con el correspondiente número de orden interno en el inmueble, la cuota general de participación y, si procede, las especiales que les corresponden, así como la superficie útil, la situación, los límites, la planta, el destino y, si procede, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.
  3. Un plano descriptivo del inmueble.
  4. Los estatutos o normas de comunidad.
  5. Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del régimen.
  6. La previsión, si procede, de formación de subcomunidades.
  1. Proyecto de rehabilitación es necesario para poder realizar correctamente la descripción de los distintos departamentos en los que se va a dividir el edificio.
  2. Los datos del arquitecto que firmó el proyecto y el que dirigió la obra son siempre de gran utilidad aunque no son exigidos civilmente.
  3. Licencia de división horizontal -como hemos visto-  es necesaria si la obra nueva ya está hecha registrada. 
  4. Nota del Registro de la Propiedad. Es absolutamente necesaria para que la escritura no parta de algún dato que no esté registrado.
  5. A los efectos fiscales deben indicarse los valores. Los valores que son necesarios son por un lado el valor del solar, el valor de la obra nueva y -en su caso- el valor de ampliación de obra o el valor de la rehabilitación. A la escritura se adjuntará la ficha catastral y también el valor Catastral y el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles. Una posible tasación es siempre de gran utilidad.
  6. La situación catastral ha de ser examinada pues hoy Registro de la Propiedad tienden a la concordancia. Estas se refieren sobre todo a la superficie de las fincas, solares y parcelas. 
  • Acta final de obra
  1. Certificado del arquitecto Director de la Obra de final de obra.
  2. Seguro Decenal. Sobre el certificado acreditativo de la constitución del mismo se regula en la Instrucción de 11 de septiembre de 2000 de la DGRN a consulta de la Dirección General de Seguros.
  3. Libro del edificio se presenta en formato digital.  Esta regulado en el artículo 25 de la Ley 18/2007, del Derecho a la Vivienda. 
  • Compraventa
  1. Título de propiedad inscrito.
  2. Acta final de obra inscrita.
  3. Cédula de habitabilidad. Exoneración por rehabilitación. Precepto general Art, 26 LEY 18/2007.  
  4. Certificado de eficiencia energética.  Inmuebles no obligados. Ver pregunta 15.
  5. Manifestación de estar el edificio conectado a las redes.

Todo lo que necesites saber, lo podrás consultar en la Notaría Bosch-Bages de Barcelona.

Si lo desea puede realizar una consulta online a la notaría. También puede solicitar cita para una videoconferencia con el notario y poder resolver sus dudas. Este tipo de servicio notarial online es perfecto cuando no se debe proceder a redactar documentos. Haga clic en este enlace: notaria online para solicitar más información.

También ofrecemos otro tipo de servicio online, como la solicitud rápida de copias simples online. Rellene el formulario de la página y podrá pedir su copia simple de forma telemática.