Vamos a hablar de cómo es nuestra casa. En España la mayor parte de los ciudadanos viven en edificios de piso. Hemos tenido muchas consultas sobre, ¿cómo funciona juridicamente la comunidad en la que vivo? Ahora hablamos de unos conceptos básicos.

La propiedad horizontal es un tipo de propiedad. Es una propiedad cuyo titular ostenta al menos un doble derecho sobre la casa. Un derecho sobre su departamento y un derecho sobre los elementos de uso y disfrute común del edificio o conjunto donde está el departamento. Sobre el departamento se tiene una titularidad exclusiva y  un derecho muy similar al derecho de propiedad sobre una única finca. Sobre los elementos comunes se tiene un uso solidario con el resto de los condueños indisoluble a la propiedad del elemento privativo sobre el departamento. 

El departamento pertenece al propietario pero su propiedad de la casa viene condicionada por el hecho de la existencias de otros propietarios que están en la misma finca o conjunto y que también tienen departamentos en propiedad.  ¿cuál es el condicionamiento  más importante del derecho de propiedad sobre el departamento en régimen de propiedad horizontal? Precisamente, el condicionamiento es la propiedad de otros propietarios por un lado, y por otro, la existencia de elementos de uso común. 

En este post vemos los elementos que componen la propiedad horizontal. Son

  1. Los elementos privativos, 
  2. los elementos privativos en beneficio común,
  3. los elementos comunes y,
  4. los elementos comunes de uso exclusivo. 

1. Los elementos privativos. 

Son elementos privativos de un inmueble las viviendas, los locales y los espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad separada y que tienen independencia funcional porque disponen de acceso directo o indirecto a la vía pública. El acceso directo es  una salida sin que se deba transitar por un elemento común. Mientras que el acceso indirecto es el que necesita de un elemento común para acceder a la vía pública. 

Un elemento privativo puede tener anexos. Por ejemplo, una plaza de aparcamiento o un trastero. Los anexos que se determinan en el título de constitución de la propiedad horizontal se configuran como espacios físicos o derechos vinculados de modo inseparable a un elemento privativo y no tienen cuota especial.  Son de titularidad privativa a todos los efectos del propietario del departamento y se transmiten siempre conjuntamente con el departamento al que están anexos. 

Una característica del elemento privativo pero que no es un anexo es la cuota o coeficiente. Es la cuota expresada en términos matemáticos que determina  el derecho teórico sobre la parte común, el porcentaje de contribución de los gastos y los derechos de voto en la Junta de propietarios.

Los propietarios, en los casos de arrendamiento o de cualquier otra transmisión del disfrute del elemento privativo, son responsables ante la comunidad y terceras personas de las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal

2. Los elementos privativos en beneficio común. – 

Son elementos privativos de beneficio común los que, por disposición de la ley, del título de constitución o por acuerdo de la junta de propietarios, pertenecen a todos los propietarios en proporción a la cuota y de modo inseparable de la propiedad del elemento privativo concreto. Estos son privativos, por lo tanto no son comunes, pero sirven o tienen un beneficio común. Un ejemplo real. Un promotor construyó un edificio de viviendas y en los bajos  construyó 4 locales comerciales. Al no venderse un local fué destinado a agrandar la zona de vestíbulos, otro local a sala de Juntas y otro a almacén al servicio de la comunidad. Estos locales se configuraron inicialmente como elementos privativos y luego se vendieron a los propietarios de las viviendas que los compraron en un régimen de copropiedad común. 

También son elementos privados en beneficio común,  los elementos comunes desafectados por acuerdo de la junta de propietarios tienen carácter de elemento privativo de beneficio común, salvo que se establezca otra cosa. 

Estos elementos plantean problemas sobre su administración. Según el CCCat “la administración y disposición de un elemento privativo de beneficio común se rige por las normas de la propiedad horizontal” (art. 553-34.3).

3. Los elementos comunes  

Los elementos comunes son el conjunto de elementos arquitectónicos que dan acceso, servicio, uso o prestan cualquier utilidad a la finca.  Son elementos comunes el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y los ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y los servicios de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y disfrute de dichos elementos privativos. (art, 553-41). 

El uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad (art, 553-42). 

4. Elementos comunes de la casa de uso exclusivo

En este caso estamos ante elementos que son comunes, por ejemplo el suelo o una terraza, pero que su uso es y además en régimen de uso exclusivo del titular de un departamento privativo. 

Por lo tanto, existen determinados elementos que se podrían considerar comunes, pero que específicamente aparecen en la escritura de división horizontal como de uso privativo o de uso exclusivo de un elemento privativo, lo que será válido siempre que se haya hecho con anterioridad a la venta de propiedades, es decir, cuando existía un propietario único, así se establece en la Sentencia de la AP Madrid de 21 de mayo de 2013 (SP/SENT/724332), pues, con posterioridad, la jurisprudencia no admite esta posibilidad, de este modo se ha pronunciado la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 2009 (SP/SENT/488247).

Pueden existir junto al título otras formas de uso. Son los casos de uso tolerado o admitido por la comunidad o el uso aprobado.

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