EL PROCEDIMIENTO NOTARIAL DEL ART, 18. 2 DE LA LEY DEL CATASTRO INMOBILIARIO

LA SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS

(Serie Registro y Catastro) 

Si tu escritura de propiedad no concuerda con el catastro has de seguir leyendo. Es una consulta del sector inmobiliario frecuente que nos llega a la notaría.

La concordancia entre el Catastro y el Registro es una vieja aspiración de sistema inmobiliario español. Tras la reforma de la Ley del Catastro Inmobiliario (en adelante, LCI) el año 2015  y de la legislación hipotecaria se ha abordado este tema.

Hay que partir del hecho que tal concordancia no sólo plantea problemas prácticos de primera magnitud, sino que que lograr tal concordancia es una cuestión que puede llegar a ser muy compleja. Dicho esto hay que afirmar que todos los sectores implicados están haciendo un esfuerzo enorme por lograr la concordancia de la realidad con el Catastro y por ende con el Registro. 

La concordancia entre realidad Catastro y Registro exige un breve comentario. En este pequeño trabajo nos ocupamos de los mecanismos que prevé la legislación del catastro (LCI) para que la representación gráfica catastral concuerde con la realidad. Es algo de sentido común y que hoy con los medios técnicos existentes es posible. Otra cosa, es dotar a la descripción fáctica de la finca los poderosos efectos que la legislación hipotecaria otorga a los derechos, como el de propiedad.  El notario Enric Brancos se ocupa de poner de relieve este problema y parte del principio que por más que la finca sea el objeto del derecho, la discrepancia en relación a las circunstancias físicas es cuestión de hecho que queda fuera del Registro y sujeta a prueba ante los Tribunales. 

Cuestión teórica aparte, ahora quiero comentar cómo dar de alta, baja o modificar las circunstancias físicas de parcelas catastrales con la realidad.  Por lo tanto, se parte del hecho, de que realidad y catastro no coinciden. Unos ejemplos, son clarificadores: 

  • El edificio tiene una planta más. 
  • La superficie de la finca es mayor o más pequeña que la que refleja el Catastro. 
  • Los linderos están equivocados. 

Por otro lado, no debemos olvidar que la rectificación del Catastro influye en el Registro. En muchos casos estas discrepancias se deben a diferencias en la superficie de una finca. Muchas veces la diferencias entre el Catastro y el Registro es pequeña. Por pequeña, se ha de entender inferior al 10 por ciento de la superficie registral (art, 9 b) parf, sexto)  o catastral (art, 45 LCI).

Permítame que brevemente indique cómo accede una finca al Catastro. Acceder al Castro se denomina incorporar. Incorporar significa no sólo acceder al Catastro por primera vez, sino incorporar las alteraciones o modificaciones al objeto de que la parcela catastral coincida con la realidad.  La propia LCI lo llama alta, baja o modificación de la descripción catastral de los inmuebles (art. 13 LCI).

Este extremo está regulado en el artículo 11 de la LCI. 

Los métodos de incorporación o acceso de una finca al Catastro son:

1.- Declaraciones, comunicaciones y solicitudes

Son objeto de regulación en el artículo 13 de la LCI que se refiere al procedimiento de incorporación mediante declaraciones; el artículo 14 de la LCI que se refiere al procedimiento de incorporación mediante comunicaciones; el artículo 15 que se refiere al  procedimiento de incorporación mediante solicitud.  

El artículo 16 contiene reglas comunes y el artículo 17 se refiere a la notificación y eficacia de los actos de incorporación mediante el procedimiento de declaración o comunicación. 

En definitiva, las parcelas acceden al catastro por que existe una declaración del interesado, una comunicación de un funcionario o una solicitud de la Administración al particular para que incorpore su finca al catastro. 

2.- Subsanación de discrepancias

También se modifica el catastro mediante un procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación que regula el art, 18 de la LCI.  Este procedimiento se desdobla en dos. El procedimiento que se inicia por la Administración (art, 18.1 LCI) y el procedimiento notarial de subsanación de discrepancias.  Este procedimiento se regula en el nº 2 del artículo 18 de la LCI y tiene por objeto subsanar las discrepancias entre la realidad y el catastro. Se materializa en un acta notarial  específica pero no veo inconveniente en que se materialice también dentro de una escritura por ejemplo de compraventa o de segregación dónde se pone de manifiesto la discrepancia entre la realidad y el catastro. 

Requisitos para que pueda otorgarse el acta notarial: 

  • Autorizarse un hecho, acto o negocio en un documento público. Por ejemplo, una compraventa o una segregación. 
  • La existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral (Art, 18.2 LCI). 
  •  Acreditación a juicio del notario de por cualquier medio de prueba admitido en derecho de la discrepancia (art, 18.2 c).
  • Notificación a los colindantes que puedan resultar afectados por la discrepancia. El colindante ha de quedar afectado a juicio del notario. Por ejemplo, si es posible una invasión de los elementos comunes se notificará al Presidente de la Comunidad. Por el contrario, si es una finca en régimen de propiedad horizontal y los linderos con las fincas colindantes son fijos e incontestables no se deberá notificar a estos pues en ningún caso quedan afectados. 
  • Transcurso de 20 días sin oposición. El notario incorporará la nueva descripción al documento o bien otorgará nuevo documento con la misma. 
  • Dentro de los 20 días el colindante afectado manifiesta oposición o cuando ésta no resultara debidamente acreditada, el notario dejará constancia de ella en el documento público y, por medios telemáticos, informará de su existencia a la Dirección General del Catastro para que, en su caso, ésta incoe el procedimiento oportuno (Art, 18, d LCI).

En síntesis, es un procedimiento sencillo cuando no hay oposición.

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Como anécdota comentaremos que la palabra catastro muchas veces se busca en Google como catatsro, según la información que proporciona el propio buscador, sin embargo se corrige automáticamente la búsqueda.